■逸景公馆小区用公共收益更换了儿童游乐设施。
收入多少？怎么花的？业主关心小区“钱袋子”——
让小区公共收益看得见
■诉求来源
12345·青诉即办
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“小区公共收益有多少？具体花在哪儿了？我们业主完全不知情啊。”近日，市北区某小区的业主盖先生拨打党报热线反映，自2017年年底小区交付以来，小区里新增了电梯广告屏、快递柜和自动售水机，能给小区带来一些公共收益。盖先生和邻居们多次要求物业服务企业公开公共收益的收支明细，但始终未看到具体账目。
每到年终岁尾，如何让小区公共收益公开、透明，变成一本明白账、幸福账，是业主们普遍关心的话题，记者近日走访多个小区展开调查。
公示不透明 业主有疑问
根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。现实中，部分小区将公共设施委托给物业服务企业经营管理，业主基本不参与其中，对公共收益情况了解甚少。
城阳区某小区业主曹先生告诉记者，他曾多次找到物业公司，希望公示小区承接广告的收入，也曾要求物业在洽谈广告投放事宜前征得业主同意，但都未果。“后来，我将这个问题反映至12345·青诉即办，物业工作人员答复称每个季度已在公示栏公示了公共收益。可是，我们业主没见到过相关公示。”曹先生说。
除了是否公开公示的问题，公共收益的账目、流向也备受业主关注。
某小区业主李女士告诉记者，交房5年来，物业公司公示的公共收益一直为亏损状态，且不提供详细台账。“我们业主想了解钱用在了哪些地方，为何出现亏损，但物业公司称业主无权查看。”李女士对此十分不解。
李沧区一小区的业主王先生反映，他们小区2024年第一季度、第三季度公示的公共收益收入各有4000多元，第二季度只有79元，业主们觉得这与小区内投放广告和设立自动售水机的收益有出入。
记者在该小区4号楼的一部电梯内看到，轿厢内有3块广告牌和1块循环播放广告的LED显示屏。王先生告诉记者，他曾打听过周边相似规模小区的电梯广告收益，安装一台LED显示屏的广告费为每年1500元，3块框架广告的费用为每年500元，一般3个月或半年结算一次。“我们小区有7栋楼，26部电梯，每部电梯内都投放了广告。物业在引入电梯广告前没有向业主公示过投放价格，如今公示的广告收入远低于市场价，我们想知道原因。”王先生称，业主要求物业公司公开电梯广告投放合同，但物业公司不提供。
规定待细化 维权难度大
根据《山东省物业服务收费管理办法》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
此外，《青岛市物业管理条例》规定，业主对共有部分经营收益收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；管理规约约定或者业主大会决定对收支情况进行审计的，业主委员会、物业服务人应当配合。
记者采访多名物业服务企业管理人员了解到，有的小区公共收益的账务管理、使用程序、信息公示等环节没有严格按照规定执行。例如，未将公共收益单独列账，将物业收入与公共收益混合核算；虽然单独列账，但选择性进账，将大项、固定收入入账，小项、零散收入则另行处理。此外，在公共收益的使用环节，部分管理主体擅自使用公共收益，以协商、通知代替决策，以公告、公示代替监督，导致公共收益的使用缺乏透明度，公示的内容简略、模糊，业主难以从中获取准确信息。
青岛市政协常委、青岛康合伟业商贸有限公司总经理王玉静长期关注小区治理问题。她认为，现有规定缺少关于公共收益如何公示和使用的指导细则，不同的物业服务企业在统计账目和公示时，详尽程度不一，有的公示内容非常笼统。
青岛市物业服务保障中心的工作人员表示：“小区物业公司不公开公共收益时，业主可以向物业主管部门反映。对公开账目有疑问的，由市场监管部门核查。”
“除了向相关部门反映外，业主还可以通过诉讼渠道维护权益。但由于公共收益的账目审计较为复杂，部分管理主体配合度不高，业主维权难度大、维权成本高，需要花费大量精力收集证据。”山东德衡（西海岸）律师事务所律师邹文成介绍。
推广共有账户 用好合同“武器”
随着青岛市智慧物业管理服务平台上线，业主委员会从成立、备案、印章刻制，到账户开立、收益公开、收支监管等业主自治与基层治理中的诸多难点得以解决，越来越多的小区开始电子化、系统化地管理公共收益。我市一些小区在公共收益管理方面做出了有益探索，取得了成功经验。
近年来，逸景公馆小区、福林苑小区、海信慧园二期、四季景园等多个小区都曾将公共收益以现金红包形式回馈业主。以逸景公馆小区为例，其制定了《逸景公馆小区共有资金管理规定》来规范资金运用。2023年9月，该小区业委会还在多个部门的支持下开通了全市首个业主共有资金银行账户，并且与青岛市智慧物业管理服务平台实现联网。
记者从青岛市物业服务保障中心获悉，目前，全市物业管理项目有4418个，智慧物业平台已绑定1177家物业企业、4355个物业服务项目，全市开立业主共有资金账户654个。
“我们小区作为试点，率先启用了青岛市智慧物业管理服务平台，通过网上公开投票的方式成功召开业主大会，选聘了新物业。”逸景公馆小区业委会负责人介绍，小区业委会顺利设立共有资金银行账户，成为山东首个借助共有资金账户实现公共收益存储、管理、公开的小区，并且公共收益记录详尽，连产生的利息都无一遗漏。
“为更好保障业主在小区公共收益方面的权益，应着重在前期物业服务合同的规范制定上下功夫。合同中应明确小区公共收益的管理流程和责任划分。例如，明确公共收益的收支如何记录、由谁负责监督、多长时间公示一次等。一旦发生纠纷，业主可依据具体条款维权，让合同成为保障权益的有力武器。”邹文成律师认为，在此基础上，有关部门要加大对公共收益管理主体的指导和管理，促使其依法依规管理和使用公共收益。
王玉静认为，除了要完善法律法规，在公共收益账务管理、使用程序、信息公示等方面制定操作细则外，还应发挥好业主共有资金账户的作用。“目前青岛仅支持成立业委会的小区设立共有资金账户，没有成立业委会的小区则不能设立，而这类小区的数量更多。”王玉静建议，相关部门扩大业主共有资金账户的设立范围。同时，街道和社区参与到共有资金账户的管理中，促使公共收益的公示和使用更加规范、透明。
