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去年10月，山东省发改委下发《关于山东电网第三监管周期输配电价改革电价政策有关事项的函》（鲁发改价格函〔2023〕123号），明确居民购买且具有独立房屋产权的商业公寓用电，其居民生活用电部分可执行居民合表电价。也就是说，符合条件的公寓居民住户用电价格可以“商改民”，这无疑能大大减轻公寓居民住户的用电成本。
在利好政策的加持下，众多公寓的居民住户纷纷提出电价“商改民”申请。然而，好政策却难落地，在实际操作过程中，因线路改造费用高、政策实施缺细则、改造方式难执行等原因，电价“商改民”“卡壳”。记者对此展开了调查。
用电成本高
居民盼改造
年过古稀的朱女士和老伴在西海岸新区融创公馆已住了6年，小区的环境、配套都令人满意，美中不足的是高电价。采访中，她多次提到“住不起”。
记者在朱女士家看到，各类生活电器一应俱全，包括电磁炉、冰箱、空调、热水器、电饭锅、电视等。“家里不通燃气，生活起居全靠电，公寓用电为商业电，每度超过8毛钱，老伴不在家时，我都舍不得开空调。”朱女士说，为了节电，电磁炉、空调等电器的电源插头不用时都要拔下来。她向记者展示了近期电费充值情况，7月21日、8月12日、9月10日各充电费200元。
据调查，大多数公寓的商用电价格在0.8至0.9元每千瓦时。朱女士家每月用电已经非常节约，有些公寓的年轻住户每月电费接近300元钱，远高于住宅居民用电。“家里有多件大功率电器，若改成民用电价，每度5毛钱，电费将节约三分之一。”家住城阳区青特小镇82号公寓楼的姜女士表示。
降低电价是朱女士和邻居们多年来的心愿。“商改民”用电政策的出台让公寓内的住户满心欢喜。今年以来，融创公馆小区业主代表、物业服务企业、社区、供电部门等相关人员数次召开座谈会，共同商议小区电价“商改民”事宜，但都“卡”在了改造资金问题上。同样，青特小镇82号公寓楼今年春天启动了“商转民”用电申请，业主签字后再无进展。
据记者统计，今年以来，12345·青诉即办、观海新闻客户端“直通12345”平台收到的公寓电价“商改民”咨询约有50条，涉及市北区、李沧区、城阳区、即墨区、西海岸新区的多栋商业公寓。
线路改造费用高
流程不明周折多
记者调查发现，不少符合条件的公寓住户提出了“商改民”申请，但鲜有成功案例。一方面，商业公寓具有商住两用属性，公寓居民住户想要改为民用电价，需要实施线路和设施改造，费用较高。另外，省发改部门下发的政策过于笼统，缺少实操细则。
据西海岸新区东方影都社区居委会的工作人员介绍，融创公馆小区属公寓性质，分4个区20栋楼，住户超8000户，除了自有产权居民住户外，还有托管式酒店、民宿、办公场所等。“目前约70%的房产用于商业经营，10%用于生活居住，其他的用于出租。几乎每栋楼、每层楼都有居民住户和经营业态，居住和商业完全混合，这就需要将商业电和民用电的线路分开，给居民住户铺设单独的线缆。”融创公馆的物业服务企业负责人说，只有完成改造，通过供电部门验收后，公寓居民住户用电才能执行民用电价格。
“按照‘谁主张谁受益’的原则，改造费用需要业主均摊。我们咨询了第三方公司，线路改造报价超过650万元，实际改造费用可能更高。”该物业服务企业的负责人称，符合政策条件的住户每户须出资至少6000元，但多数业主对交费顾虑重重，改造也就暂时搁浅了。
同样，城阳区青特小镇82号楼是一栋公寓性质的住宅楼，业主姜女士今年3月发起业主投票，计划实施电价“商改民”，线路改造工程包括铺设线缆、更换电表箱和变压器等，施工方的报价在数百万元，如此高昂的费用让符合条件的住户热情骤减。
另外，政策缺少实施细则也制约了改造的效率和进程。鲁发改价格函〔2023〕123号文明确，居民购买且具有独立房屋产权的商业公寓用电，未实现由电网企业“一户一表”供电的，其居民生活用电部分可执行居民合表电价，具体由公寓管理方提出申请，电网企业现场核实后执行。
在地方发改部门看来，政策仅明确了商业公寓的哪些住户可执行民用电价，由谁申请和执行。“政策很笼统，没有具体解读，也没有说明如何操作。”青岛西海岸新区发展和改革局的工作人员说。
在电力行业工作多年的徐虎（化名）认为，文件没有明确改造资金的来源，也没有明确物业、社区、街道、供电部门在改造过程中及后期的管理职责。由于没有细则支持，政策落地有难度。
今年3月，即墨区某公寓业主张硕（化名）牵头实施电价“商改民”。由于无经验、无先例可循，半年过去，才走到住户意见征求阶段。“‘商改民’的方式、操作步骤、施工方资质、改造方案和价格、合同拟定及后期管理等流程都无先例可供借鉴，需要我跟业主、物业、供电部门反复沟通、咨询，仅了解适合我们公寓的改造方式就花费了数月时间。”张硕认为，相关部门若能出台相关的指导意见或实施细则，他们会少走许多弯路。
“商改民”面临监管难
实施亟须细则指导
据了解，商业公寓商用电改民用电有两种方式：一是执行居民“一户一表”电价，二是执行居民合表电价。但记者调查发现，第一种方式需要整体线路改造，很难实施。第二种方式对违规用电行为的管理存在盲区。
执行“一户一表”电价是绝大多数公寓住户理想的改造方式，需要商业公寓将其供电方式由物业转供改为供电公司“一户一表”直供，居民可直接向供电公司缴纳电费。这种改造方式不仅费用高，而且需要所有用户同时改造。“为了防止交叉供电带来的安全风险，实施‘转供改直供’的商业公寓应按照建筑规划红线整体改造移交，供电公司仅受理整体改造申请。”电力部门的一位工作人员称。
以市北区某公寓为例。该公寓共有270户业主，业主李岚（化名）在3年前牵头实施了“一户一表”改造。“如果我们想实现用电‘商改民’，必须将供电设施整体移交给供电部门，但是由于有30户没有改造，供电设施无法整体移交。”李岚无奈地说。
“有些业主购买商业公寓是用于经营，应按商用电价交费，如果改造，将民用电用于经营，会被电力部门处罚。”某商业公寓的物业工作人员表示，大部分商业公寓不具备实施“一户一表”的条件。
公寓住户还可以选择执行居民合表电价的改造方式。供电公司供电到公寓总表，物业公司管理供配电设施和收取电费，符合条件的居民住户共用一块合表，与商户用电分开收费。
这种方式改造费用低，居民接受度高，但在用电管理上存在漏洞。“‘商改民’的公寓住户如果将民用电用于商业经营是违规行为，由于公寓电力设施产权归物业，电力部门无权管理，物业企业能否监管到位是需要考虑的问题。”一位电力行业人士说。
“目前，商业公寓商用电改民用电的政策出台不足一年，仍处于探索阶段。针对实际改造过程中存在的难点、堵点，相关部门应尽快出台实施细则，使政策能够落地落实。”山东德衡（西海岸）律师事务所邹文成律师说，青岛市2016年试点老楼加装电梯工作，针对现实中出现的问题，陆续出台了系列文件，形成了可复制、可推广的流程，使老楼加装电梯进入“倍速模式”。建议相关部门借鉴经验，深入调研，尽快制定出台相关政策解读及配套实施细则，从申请、合同签订、施工、后期管理等方面给予专业指导，提升改造效率。改造资金可以由业主自筹资金、房屋专项维修资金、财政补助资金等共同组成。
（作者：邱正)
