刚刚结束的两会再次对构建房地产发展新模式进行了全面阐释。理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。
这也就是说，未来不同层次的人群都能在政府保障体系和市场化体系中找到适合自己的房子。
保障基本住房需求 青岛土拍开启回购房新纪元
“市场+保障”的双轨制供房体系在近两年日益完善。曾经保障体系里只有旧村改造的安置人群或者低收入人群才能申请的安置房、经适房，如今增补了产权型人才住房、人才公寓以及人才租赁住房等，租购并举，全方位面向有心扎根的城市新人。
除了传统目前基本停止的经适房，拆迁安置房以及产权型人才住房、租赁住房是目前保障住房体系的重点。据房天下监控，过去三年，青岛保障性租赁住房建设计划达14万套，2021-2022年青岛人才住房建设规模也超10万套，2022-2023年产权型人才住房已全方位在各区域陆续入市开售。
据锐理数据统计显示，截至目前青岛政策保障性住房库存约49455套，库存面积约485.26万㎡。同时，产权型人才住房目前在售约2520套，分布青岛市内四区及黄岛、高新区、胶州等，面向全市人才开放申请销售。价格方面，产权型人才住房普遍低于周边商品房价格三分之一左右，品质与性价比兼顾，满足城市人才住房需求。
新形势下，政府还将回购与保障性住房相结合。自2023年起已在胶州启动政府回购商品房作为安置房、人才住房的政策。2023年胶州首批回购存量商品房变保障房约1500套，涉及正北名苑二期、枫林小镇悦海苑、融创时代公馆、青岛达观天下等众多项目，有效调节商品房市场库存压力。
市北盐滩片区改造地块
日前， 青岛发布2024年首批三宗住宅土地出让，均包含回购房源条件。其中，市南宁夏路125号地块回购108套，回购成本单价约20000元/平，李沧刘家下河地块回购60套，回购成本单价约18000元/平，市北盐滩片区改造项目由于划拨部分安置土地，回购安置房362套，回购成本单价约5000元/平。三个地块出让都涉及旧村拆迁安置，在目前货币补偿和房屋补偿双行的拆迁安置条件下，货币补偿为市场带来更多新购房需求，增强市场流动性；房屋补偿则更稳妥的推进保障住房建设；实现促进市场流通，租赁、建设并居的目的。
同样，根据最新消息，拖了两年之久的李沧北方汽车交易市场地块以保障房的形式开工招标，标志着该项目从商品房变更为保障房。开发商由李沧区国资委下属的李沧四维空间建设发展有限公司变更为青岛国资委旗下青岛城发，直接将缓解李沧区国资委旗下公司的负债压力与保障性住房建设相结合， 既化解房企债务风险，又促进青岛保障性住房建设，加快建设“市场+保障”双轨制供房体系。
未来，如同总书记提到的那样，城市不仅要有高度，更要有温度，要让外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。城市建设推进过程中，青岛也正在坚持一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给，以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式，着力解决好新市民、青年人和农民工等住房问题，让他们能够放开手脚为美好生活去奋斗。
取消土地出让限价 多元化市场卷起来
据房天下监控，上周青岛楼市部分项目出现“火爆”局面。金茂、青铁鼎峰、中海、保利、龙湖、和达、招商等品牌房企项目结合开春大促，瞬间盘活年后观望的局面。黄岛保利锦上周末劲销12套、市南青铁鼎峰云上观澜通过推出限量特价房钜惠50-90万，特价房单价甚至打破3万元线，周末两天销售7套。保利大国璟未来之城目前促销均价在1.2万左右较之前优惠不少，周末两天揽金2000万。从上周末各项目状态来看，能够迎来“小阳春”的并不是所有项目，持稳不动的依旧冷清。上周末的热闹明显属于行动力强、品牌过硬、产品优质、综合性价比突出的项目。市场化竞争中，项目的任何一个维度、因素都是购房者比较考量的重点，都将左右购房者选择的倾向。
2023年底，青岛土拍市场正式取消最高限价后，接连刷新的崂山地王也预示着未来市场化产品将走向更高、更远。以主城区为例，目前主城区新房套均面积起步在120平左右，崂山前海一线豪宅180平、200平、360平户型产品增多。层高方面，普通住宅2.9米基本消失，主流3米，3.15米、3.2米、3.4米等层高搭配主流4米以上，甚至7米、8米以上的客厅开间带领产品格局向更高、更阔奢迈进。
海尚府190平洋房玄关的“四合如意纹”
细节方面，业主专属私家会所、天然宝石“绿玛瑙”装饰的玄关背景墙，手工金箔吊顶、铸铝子母门、全亮化挑高精装车库、家政间设置等不断推陈出新。细节处精益求精，奢华感、独特设计、专属服务等在开放的市场中白热化竞争。多元化定位、多样化设计、多层次产品将市场化项目推向极致。
未来的房地产发展模式必定是既满足居者有其屋的基本保障需求，也满足高层次人群的圈层定制服务。“市场+保障”双轨并行，一个有温度的城市能够为每个人提供适合发挥的居住空间。
观海新闻/青岛晚报全媒体 记者 张正言 通讯员 思渝
