房龄较新的二手房比较受市场欢迎。资料图片
今年以来，岛城新房市场持续升温，楼市走出多年未见的“小阳春”行情。但相比之下，二手房无论是价格还是成交量都呈现出稳中有降的行情，特别是在5月份，第一周岛城二手房成交量继续下降。
据青岛贝壳研究院统计，5月1日-7日，受五一假期影响，岛城二手房网签量为890套，环比下降35．79％。而在价格方面，来自国家统计局发布的4月份楼市数据显示，青岛二手住宅销售价环比下降0．3％，同比下降2．8％。
二手房挂牌量增加
家住浮山后的赵先生，一年前就将自己位于鲁信长春花园小区一套闲置的房子，放到了中介网站上挂牌出售。“去年年初，周边同类型的房子大约是290万元，但我觉得自己的房子楼层好，而且装修也不错，就标了298万元的挂牌价。”赵先生告诉记者，当时中介建议他挂290万元以下，可能更好出手。但他感觉自己不着急用钱，所以没有降价。房子挂了一个月，几乎无人问津，赵先生无奈作出了让步。可即使他把价格放到了290万元，房子依然难以出手。赵先生说他在卖房过程中，也结识了几位正在卖房的小区邻居，他们遭遇的也是同样的问题——市场价290万元的房子除非让到285万元甚至更低，否则根本无法出手。
“二手房卖不动。”这样的观点同样得到了很多房产经纪人的认可。青岛链家商圈经理赵加强告诉记者，他们位于浮山后的门店维护的挂牌二手房数量在年初还是100套左右，眼下最新的数字已经上涨到了140套，很多房子如果业主不主动下调价格，可能两年都无法出手。而就全市范围来看，青岛二手房市场上，每月新增挂牌量都是以1．5万套的数量在增加。贝壳平台数据显示，4月份青岛二手房挂牌量新增14767套，而这已经连续第三个月维持在1．5万套左右。
观望情绪依然存在
二手房为啥不好出手？关于这一问题，还是需要从买卖双方寻找答案。先说买方，高涨的观望情绪，一直困扰着二手房市场。“很多人觉得去年已经是市场低点，但今年突然发现，价格还在跌。”赵加强告诉记者，二手房的购买群体主要是刚需客户，这部分购房者对于价格非常敏感，价格持续下跌，他们往往会以“再等等”的态度作为回复。“除非着急用房，否则很难在这样的行情下让刚需购房者迅速出手。”
而从卖方来看，选择卖房的群体大多属于改善型购房群体，也就是需要卖掉旧房买新房。一边是订房协议已经签好，就等着把旧房子卖掉交首付款，另一边旧房迟迟又卖不掉。“我们挂牌的二手房大约有60％以上都是卖旧买新，这部分群体为了让房子快速出手，往往会采取降价，房价会比正常的市场价低5万元左右。”赵加强介绍，如此一来非但没让购买二手房的客户采取行动，反而加重了他们的观望情绪。来自赵加强提供的数据显示，他们门店5月份二手房均价下跌达到3％。可以说价格的持续下跌正在成为阻碍二手房成交量一个重要的因素。
房住不炒正在发力
从市场表现来看，观望情绪加重后，市场成交难度加大，从而导致了价格下跌。但从宏观政策来说，二手房量价齐跌的重要原因还是政策层面“房住不炒”的理念，让市场逐渐回归理性。
“房住不炒最主要的作用就是让房子恢复了居住的基本属性。”赵加强告诉记者，二手房市场挂牌数量持续增加，其中重要原因是房子的投资属性正在转弱。“假设浮山后小区一套70平方米的房子，总价在200万元左右，一年租金收益大约在3万元，而如果出售之后将200万元用于理财，收益大约5万元左右。”鉴于二手房价格持续下跌，算完这样一笔经济账后，很多之前有多余房产的房主开始考虑将手里的房子变现。
当然，房住不炒也让很多人更加关心房子的居住属性，设施更新、配套更全的新房，往往成为大家购买的首选，由此也导致了房子越旧越难出手。一份来自贝壳研究院的数据显示，房龄在6—10年的二手房成交量最高，约占总成交量的35％，而房龄如果超过20年，成交量只占二手房成交总量的16％。
／相关链接 ／
买二手房啥时候最划算
“从价格和成交量来看，二三四这几个月买二手房往往是价格较高点。”赵加强告诉记者，因为很多二手房有学区的属性，所以这也成为很多人选择二手房最重要的原因。但若想赶在入学前完成各种手续，就必须四月份之前完成过户，由此直接导致了二三四月成为二手房成交高峰期。一旦到了5月份，价格和成交量都有明显的下降，以他们门店为例，这个月比4月份成交量下跌超过30％。这对买房者来说，可是个重大利好。
闲置二手房该如何处置
房住不炒的理念正在深入人心，如果手里有闲置的房产该如何处理？专家建议，从目前二手房市场走势来看，抛开学区等因素，房龄越长，保值效果越差，房价将会出现持续下跌的局面。如果房龄超过20年，近期没有拆迁的可能性，建议还是选择尽快出手，或者置换成房龄相对较短的房子。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
