中房网讯 （亚晨／文）受春节假期等因素影响，房地产市场延续下行调整趋势。不但土地市场持续表现低迷，成交也更是创下了近年来单月新低。
克而瑞研究中心日前发布的报告显示，其监测的28个重点城市2月份成交面积环比下降32％，同比下降35％。土地市场方面，全国300城经营性土地总成交规模继续下降，成交建筑面积仅3408万平方米，同、环比分别下降71％和57％，降至近一年来最低点。
百强房企销售同比降幅进一步扩大
具体来看，成交方面一线城市全线回落，同、环比分别下降25％和42％。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40％附近；24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37％和29％。其中，8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。
从克而瑞调研情况来看，今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，表现于返乡置业集中释放的时间跨度不足两周，且水客大幅增多，案场到访客户实际转化率普遍低于10％。虽然一部分房企开启内卷式降价，但对成交拉动效果相对有限。
市场低迷，也使得百强房企销售同比降幅进一步扩大。根据克而瑞监测，2月份百强房企仅实现销售操盘金额4015．8亿元，环比1月降低23．5％、同比降低47．2％，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56．5％。
对此，克而瑞研究中心指出，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。
超七成销售百强房企未拿地
销售的低迷，也直接影响到了房企拿地的积极性。
克而瑞数据显示，1－2月份销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。尽管单月销售TOP50拿地金额在北京集中供地带动下出现小幅反弹，环比上涨169％，但依旧处于近一年低位，同比降幅高达63％。
据统计，截至2月末，新增货值百强门槛为16．1亿元，同比下降30％，新增拿地价值、建面百强门槛3．1亿元和14．7万平方米，同比分别减少56％和16％。
克而瑞研究中心报告认为，拿地房企呈现两方面特征：一方面，拿地企业多以国企、央企以及地方平台公司为主，民营企业拿地意愿较低；另一方面，仅有销售排名靠前的房企仍在拿地，销售10强与拿地金额10强房企中有5家房企重复，且10强房企新增货值占百强比例达到64％，强者恒强格局未变。
值得注意的是，尽管部分房企前两月拿地金额保持领先，但从拿地销售比来看，仅有华润、绿城高于0．4，其余房企均在0．2以下，由此可见整体投资意愿仍然保持低位。
偿债高峰已至
销售频频遇冷，投资积极性降至低点，融资端未现大范围松动的情况下，房企仍要面对已经到来的偿债高峰期。尤其是今年前三季度，房企债务到期压力明显加大。
根据安信证券的一项统计，2022年共有超过6800亿元地产债到期。各个季度的债务到期规模分别为1741．2亿元、1785．3亿元、2037．3亿元和1242．4亿元。这也将对房地产企业的流动性和融资能力，形成较大的考验。
好在今年以来，政策方面出现回暖，多地出台相关措施稳定楼市，助力市场恢复信心。据中原地产统计，今年前两个月各地出台房地产相关调控举措累计超过百次，通过下调首付比例、调降房贷利率、加快放款节奏、给予购房补贴等方式，促进房地产业良性循环和健康发展。
3月2日，银保监会主席郭树清在国新办举行的发布会上表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。郭树清称，现在房地产价格有一些调整，需求结构产生一些变化，对金融业是好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。
从金融管理层的表态来看，也在向市场传递着稳定的信号，未来房地产信贷投放将会趋于平稳，房地产企业的合理融资需求也将会继续得到支持，金融监管保持合理审慎原则。
克而瑞研究中心认为，行业利好政策、或是地方调控放松的扶持性政策，主要目的在于稳定并引导恢复市场信心，以进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。短期内行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势。对于房企而言，政策效果传导到销售、投资仍需要一定时间，目前整体投资仍极度低迷，且今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
