回望2021年的岛城楼市，上半年和下半年呈现热冷不均的状态；主城扩容、城市更新，大格局不断变化；集中供地、三孩政策在一定程度上催促各房企提升产品力；但受政策的影响，房企洗牌现象也越来越严重，品质产品、地铁房备受关注。今天，请跟我们一起来回顾一下2021年的楼市吧。
主城扩容
今年3月，青岛“十四五”规划《纲要》出台，确立了未来5年青岛主城将形成“5＋3”的格局。其中，“5”是指市南、市北、李沧、崂山和城阳5大主城区，“3”是指西海岸、即墨、胶州3大主城片区。在这期间，要依托5大主城区的发展，强化总部商务、金融贸易、创新创意、时尚消费、文化交流等核心功能，提升人口集聚和资源要素配置能力，优化城市中心体系；同时提升城市能级，使3大主城片区与主城区实现优势互补，成协同发展效应。至此，城阳正式被纳为主城区范畴，青岛主城因此扩容。
集中供地
今年年初，青岛宣布开始实施供地“两集中”，简单来说，就是集中发布供地计划，集中进行网络土拍。截至12月25日，青岛今年供地收官，通过三次集中供地，共出让土地179宗，成交总建面约1111万平米，成交总价约547亿元。总体来看，今年供地呈现出第一批次热、第二批次平、第三批次降的特点；从成交结果来看，地块以底价成交为主，溢价地块较少；从拿地房企来看，多为头部房企，从第三批次供地结果来看，“央国平”背景逐渐成为拿地主角。“两集中”供地的本意是稳地价、稳房价、稳预期，而多次土拍规划中，也将溢价率控制在15％以内，反映出政策“保品质”的决心。
品质住房
自今年第二次集中供地起，岛城开始实施控地价、竞品质的规则。一些网络土拍时熔断的地块，转为线下竞小区品质。也就是说，那些能用较少的钱拿地，又能做出更高品质的产品的房企，才会脱颖而出。这也正契合了目前人们购房时关注品质的观念。房子产品质量过关、装修细节给力；户型方正、动静分离；有好的园林和生活区，能满足全龄化的休闲娱乐需求；最好再来点科技感，家里全年恒温恒湿，空气清新，室内无噪音……这是大部分人想要的品质房。当然，物业服务水平也十分重要。好的物业，能提高人们居住的幸福感。这一切，都会为你的房子加分和升值。
成交降温
2021年的新房成交，总体呈现出“上半年热，下半年冷”的态势。据卓易数据统计，今年前11个月，岛城新房共成交近13万套。具体来看，2月受农历新年影响，供应、签约纷纷处于全年最低位；3、4月份成交上涨明显，形势一片大好；5月成交虽有下滑，但6月成交继续上扬，是1～11月的成交峰。进入下半年，成交量逆转，7、8月连续下滑，“金九银十”双双失色。这期间，各大售楼处开始打起价格战，降价、首付分期、买房送物业费（车位）等频出，刺激购房者的神经。但收效并不明显，截至11月，青岛商品房成交面积已连续3个月不足120万平米。
房企洗牌
持续向冷的行情，导致销售遇阻，资金回笼速度慢；而供地“两集中”的政策，又考验着房企的资金实力。从全国层面来看，已有多个品牌房企出现资金问题，各地项目的施工和交付也因此受到影响，可以说，房企进入一个重要的洗牌期。“三道红线”下，步调稳健的“央国平”，成为目前市场的主宰，同时还有不少房企开始捆绑拿地，强强联合，共同“过冬”。形势严峻，一些房企年终开始裁员以节流，近两年主做新房市场的中介门店，也有不少悄然闭店。有业内人士称，明年五六月份，形势或会好转，而今年年底则会是比较不错的购房好时机。
三孩政策
今年5月底，“三孩生育政策”正式出台，不久前，山东省也开会研讨，将实施相应的细化政策。这即刻引发了一场关于“三孩房”的大讨论。考虑到一家三代人、三个孩子的结构居多，四居室房源以后或越来越多，而人们的换房需求也随之释放。目前，岛城诸如浮山后、新都心、东李、西海岸灵山湾、城阳中心城区等片区，大部分房企已先政策一步，开发出一些四居室的房源，并多数能提供更好的教育、交通、医疗、商业服务。当然也有人认为，同样一套学区房，可以实现3个孩子上学，因此，优质学区房的性价比更高了。
地铁房
临近年底，青岛地铁建设传来多个好消息。地铁1号线南段12月30日正式开通，今年年底前将实现2号线、5号线、7号线三条线路的开工。近期也有不少半岛购房俱乐部的网友，跟记者咨询地铁1号线沿线的房源，主要是因为人们看到了几年前开通的地铁3号线和2号线是如何带火沿线区域的。可以说，地铁1号线整体的贯通，使得青岛主城区和西海岸新区的互动更加频繁，同时也减轻了地面交通压力，有利于西进和北上置业的便利。这势必使得青岛城区的版图不断扩张。
城市更新
近日，《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》出炉，明确了今后5年青岛城市更新的主要发展方向。文件指出，将推动城市更新和低效用地再开发，将引导城市发展方式由增量扩张向存量提质转变。针对胶州湾老城区有机更新示范带低效用地分布相对集中的老四方工业区、北客站及周边区域、楼山区域等重点片区。同时，西海岸王台老工业区、前湾保税港区及周边区域、崂山株洲路两侧区域、崂山张村河两岸区域也都成为重点发展区域。这意味着，未来5年青岛将集中力量发展主城片区和泛主城片区，而将重点发展的12个片区，基本是环湾为中心。
