大雪节气过后，真正的冬季已经来临。而对于房地产市场来说，无论新房还是二手房，都迎来了不同程度的“寒意”。上周11月份楼市销量出炉，在刚刚过去的11月份，青岛新房成交10607套，二手房成交4163套，其中新建住宅成交8906套，二手住宅仅成交2115套，同比去年11月分别下跌了27．02％和62．15％。近三成和超六成的下跌数据可谓“寒意十足”。
寒冬之中的楼市，在12月似乎也迎来部分利好，例如央行降准，有可能缓解房企资金压力，同时中央再次强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。而青岛第三次集中供地名单中，虽然数量不多，但不乏被业界认为是“宝藏级”的地块。
一边是降价促销，另一边是贷款等方面的利好信息，抄底的时机是不是真的已经到来？
【市场回顾】被叫停的上涨行情
时间回到2020年，年初的疫情状况，让新房和二手房市场遭遇重创。就在人们对全年市场一片悲观论调之时，从年中开始市场强势反弹，一路走高，上涨势头甚至一度延续至2021年年中。对于这波的上涨行情，有业内人士告诉记者，一方面源自疫情结束后的“报复性消费”，毕竟疫情期间限制了正常的市场成交。而另一方面则是地产市场的周期性变化。“在疫情之后这波上涨行情之前，是从2018年开始的，并且长达两年多的市场平静期。”在专业分析人士看来，疫情后的市场快速恢复，不断“诱导”了上涨行情的快速到来。
从去年开始全国多个城市出现房价快速上涨的行情，例如深圳、成都、唐山、常州等城市，当然青岛也进入上涨队列之中。由此引发“再不上车就没机会”的论调。但与之前市场至少持续一年以上的上涨行情不同，在“房住不炒”的坚定决心下，调控政策随即而来，从去年7月份开始就有部分城市因房价上涨过快先后被住建部约谈。当然，真正对市场起到直接作用的还是信贷政策。
今年7月份，记者在采访中发现，很多中介都在抱怨二手房已经很难拿到贷款，这一难题对眼下急于改善的购房者来说，无疑是“釜底抽薪”。“如果银行不给买家贷款，除了跟亲戚朋友借，恐怕很难有其他办法了。”链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，当时二手房都是几个月批不下贷款，对于房主来说要么大幅降价寻找现金买家，要么就只能放弃出售。特别是对于有“卖旧买新”需求的刚改置业者来说，二手房的成交受阻必然导致新房置业计划的搁置，从而也间接地影响了新房市场的成交。
【深入调控】过快增长进一步被抑制
从今年7月开始，楼市结束了疫情之后的快速上涨行情。然而对业内人士来说，其实市场拐点早在去年年底就已经有了部分“征兆”。去年年底，位于即墨禹州朗庭传出特价房、工抵房在售的消息，价格要比当初的市场价低几十万元，虽然对外口径是“工抵房”，绝口不提降价，但在已经买房的业主看来就是赤裸裸的降价。如此一来，引来大量买房业主的维权，最终被官方叫停。而今年荣盛在即墨的荣盛锦绣学府项目，相似一幕再次上演，甚至还出现工地停工的现象。资金压力成为开发商在2021年下半年降价促销最主要的原因，而这背后其实是今年1月开始实施的央行对于房地产企业融资的“三道红线”。简单来说，就是如果负债率到达设定的红线，房企将不得新增贷款。在楼市的快速上涨期，很多房企会通过增加负债获取资金来争取更多的地，盖更多的房子。如今贷款渠道被卡住，让过去快速发展的房地产企业立刻感受到了资金压力。
在这样的趋势下，许多自身能力比较薄弱的房企只能通过降价销售的方式来进行“自救”。如果自救不成功，就只能破产。要知道，仅在最近5年，全国就有近2700家开发商宣布破产，房地产市场正式进入“淘汰赛”。未来，能够留下来的必然是有实力、有保障的开发商。可以说“三道红线”在推动地产业优胜劣汰的同时，也进一步限制了房地产企业过快的扩张速度，对平抑地产市场尤其起到更加深远的影响。
【政策调整】合理要求也要被满足
随着调控力度的进一步加强，大家担心的房价再次窜高并没有到来。但限贷等措施也给很多打算换房的购房者带来了不少麻烦。同时，房企面临经营压力从而导致交房困难或者是降低品质的现象，在不同程度上，在损害了众多购房者的利益。在这样的背景下，进一步细化的调控政策随即而来。首先是本月央行降准，这有可能缓解房企资金压力，同时中央再次强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
对于刚刚颁布的新政策，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快。另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。对于买房者来说，利于刚需和改善型购房需求释放。许小乐提到，在前一轮调控之下，市场上部分合理住房需求也受到抑制。贝壳研究院研究发现，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响最大，需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在上升，低总价二手房交易量下降的更加明显。同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，卖一买一这样的置换需求被视为购买多套，贷款成本和贷款难度增加，也抑制了改善型换房需求的释放。如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩，后续可能会出现集中释放，不利于市场平稳发展。而此次政治局会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。
本地利好频现买房还要再等吗？
一边是楼市低迷，一边是最后一个月政策利好诸多。无论贷款还是价格走势，似乎都给了我们在2022年出手的理由。当然，除了政策层面，岛城楼市在12月也有众多“好消息”，为买房增添更多选择。
新盘主城扎堆选择更多
据不完全统计，12月份青岛预计有22盘上新，新盘和加推盘各有11个。12月份市北、李沧和崂山各有两个项目推量，绝大多数为纯新盘，看点十足。以市北为例，浮山后作为市北新晋房企争夺地，涌入多家实力房企争客户，金茂悦府在一期销售告捷之后，又火速入市二期住宅，在价格微涨的情况下，仍收获了不少购房者的青睐，较小户型房源难求。项目计划年底前再推一栋小高层，主推143㎡、165㎡改善大户型。今年进驻市北区的绿城集团，一举拿下两块小体量地块，位于开平路的和锦诚园，12月将入市105㎡、118㎡毛坯高层。目前已在认筹阶段，预计均价在27000元／㎡。
而在热门的李沧板块，今年10月亮相位于东李中心地段的森林公园，计划12月首开，项目由金地、万科、中海、越秀以及城投五大开发商合力打造，打造超大综合居住社区，其中除了洋房、小高层和高层，还规划有办公、商业和商务办公。另外，绿城在李沧区又一新盘桂语朝阳，择址青山路靠近宝龙广场，计划12月初首开毛坯高层，105㎡、118㎡全明通透三居，目前已经开启验资流程。
诞生多个豪宅项目的崂山区，年底依然有大动作。海信新盘璞悦计划12月初首开两栋118㎡—154㎡装修住宅，预计小高层均价36000元—39000元／㎡，高层均价34000元—35000元／㎡。目前142㎡样板间已经对外开放。而位于观光园附近的青建金尊府，主推市面上较少的退台别墅，建面150㎡—200㎡，预计最快12月底面世。
新地量少质优明年还有看头
近日，青岛市辖区第三批集中供地明细出炉，共计45宗，总占地面积116．4万㎡，规划总建面298．6万㎡，起拍总价151．5亿元。和前两次供地对比来看，青岛第三批集中供地出让宗数大幅减少，但不乏优质地块。其中位于市南团岛地块是三批次来的市南首宗地供地项目。而市北海泊河地块同样是优质地块。另外，浮山后劲松四路以东、劲松五路以西、规划同德路以北，大云谷金茂府悦府项目南部地块，将有着更好的地块位置和社区商业配套。而位于欢乐滨海城片区北部7宗地块，属于跨国公司区域总部集聚区。加上华润、青铁在欢乐滨海城南部的开发，这里将成为2022年的热门区域。
本版撰稿观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
