近日，2021年青岛第三批次集中供地明细出炉。相较于此前的第一批次和第二批次，该批次数量有所减少，但不乏多宗优质地块，且有些区域仍设有最高限价。临近年底，房企正是冲刺全年任务、回笼资金之时，也是为明年“囤粮”之时，因此拿地相对谨慎。但纵观此前两次集中供地来看，拿地的多为品牌房企，比较大的地块还有强强联合的情况发生。那么，这次又会是哪些房企出手拿地呢？不妨来猜想一下。
【公告】 第三批次供地量骤降，共计45宗
11月20日，青岛本年度第三批次集中供地明细出炉，此次共计挂牌45宗地，总占地面积116．4万平米，规划总建面298．6万平米，起拍总价151．5亿元。其中，市南区1宗，市北区9宗，李沧区1宗，崂山区1宗，城阳区7宗，高新区1宗，西海岸20宗，即墨5宗。
今年2月，青岛市自然资源和规划局做了部署，青岛严格实行住宅用地“两集中”，全年将分三批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告，并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。据卓易数据统计，今年4月，第一批次供地清单出炉，共计供应63宗，建面335万平米，引来众多房企关注，网拍时十分热闹，甚至出现“地王”。最终成交61宗，成交建面335万平米，成交总价135亿元。第二批次经重新调整后，于今年8月上市，共计供地87宗，建面765万平米，增设了土地最高限价及到达限价后转为线下竞品质的规则。最终成交76宗，成交建面536万平米，成交总价279亿元。相形之下，第三批次集中供地数量明显减少。供应数量比前两批次都要少。“总体来看，今年供地呈现出第一批次热，第二批次平，第三批次降的特点。”卓易数据市场分析师王玟琳说。
至此，今年市辖区的住宅类用地供应结束。从商住地的维度来看，今年的供应量比去年降了不少。卓易数据显示，2020年青岛市共供应商住用地307宗，建面2030万平米，今年共计供应248宗，建面为1524万平米，供应量和供应建面均相当于去年的8成左右。“这也反映了市场趋于理性的态势。”王玟琳说。
【特点】 西海岸和主城区较多，优质地块不少
分区市来看，第三批次集中供地最多的是西海岸，共计20宗；其次，市南、市北、李沧和崂山，供应地块共计12宗；然后是城阳（含高新区），共计8宗；再就是即墨，共计5宗。
虽说整体供地数量有所减少，但本批次的供地“质量”还是非常高的，尤其是主城区，待上市地块地理位置均十分优越，且多数设有最高限价。
比如团岛片区将迎来的一宗纯住宅地块，是今年市南区唯一一宗上市地块，占地面积24439．6平米，规划总建面93600平米，其中包括一部分安置房和租赁型人才住宅，容积率为3．83，楼面起始价为16000元／平米，起拍总价13．59亿元，最高限价18400元／平米。市北区浮山后片区待上市地块，总占地面积为62018．5平米，规划总建面185643平米，商住比约为1：3，包括一部分租赁型人才公寓，容积率3．0，楼面起始价9510元／平米，起拍总价14．22亿元，最高限价10936元／平米。再比如市北区海泊河片区也有一宗地块上市，商住比为1：9，总占地面积28547．5平米，总规划建面82787．75平米，容积率2．9，楼面起始价14200元／平米，起拍总价11．1亿，最高限价16330元／平米。崂山区待出让的地块，位于沙子口前海地区，为纯住宅用地，占地面积为42360．4平米，规划总建面131740．84平米，起始楼板价13537元／平米，起拍总价17．8亿，最高限价15567元／平米。
城阳区此次上市优质地块也不少。城阳区共有8宗地块挂牌，分别为亚洲杯足球场旁1宗地块、中城路喜盈门1宗地块、红岛街道2宗地块、河套2宗地块、棘洪滩1宗地块以及高新区1宗地块。其中喜盈门地块容积率最低，仅为1．5，楼面起始价4942元／平米，起价总价3．31亿元。西海岸的20宗地块总占地面积为45．92万平米，规划总建面104．2万平米，起拍总价34．47亿元。值得一提的是，其中有一宗地块位于老胶南灵双珠路附近，为第二批次用地撤回的地块之一，目前周边第二批次成交的绿城、龙湖及国信地块，均已定好案名，业内人士称，该地块或将引来一轮争夺战。即墨此次有5宗地块上市，总占地面积14．1万平米，规划总建面34．11万平米，起拍总价7．34亿元。这这5宗地块全面设置了最高限价，其中通济新经济区的2宗纯住宅用地，容积率均在2．0以内，预计将会开发改善型住宅社区。
【猜想】拿地者或多为头部房企联合拿地仍是看点
最近，气温骤降的同时，楼市“寒冬”愈发明显。诚如一名业内人士所说的：“如果还能拿出巨资来拿地，且能如期交付的房企，多数是央企和国企。”不久前，有媒体据30家上市房企今年上半年报整理了一份房企踩线表。这个表中最重要的便是现金短债比，高于1代表房企现金流充足，房企相对安全，而且这个值越高，代表这个房企越安全。记者发现，现金短债比相对较高的房企多数是央企或国企，还有部分比较强劲的民企，主要包括碧桂园、保利地产、华润置地、中海发展、龙湖集团、万科集团等。
与这个数据相辅相承的是，青岛今年前两批次拿地的，也多数为这类房企。比如第一批次供地中，中交、海尔、和达、龙湖、融创、鲁商、华润、中南等均有所获，其中水清沟地块引来的17家竞价企业中，便包括万科、绿城、保利、龙湖、碧桂园、金地、海信、青特、旭辉银盛泰等。再比如第二批次供地中，几宗优质地块，分别被绿城、青铁＆华润＆新凯达、海尔＆金茂、华新园、百洋＆华新园、鲁信、青建、融创、和达等拿下。由此可以看出，如今能集中拿地的多数为头部房企，且“强强联合”拿地的情况也越来越常见。
翻开青岛今年前10个月的权益销售榜单可以看出，这些拿地的房企，在销售方面也是居于全市前列。其中，融创、海信、和达、君一控股（即海尔）、金茂、保利、旭辉银盛泰、青特、银丰、龙湖分列前10名，而它们都是近几年在青岛土地市场及销售榜单上十分活跃的房企。
岛城楼市分析专家张斌表示，楼市下行期，行业内洗牌越来越来严重。同时，受“三道红线”等的影响，不少房企拿地资金受到控制，因此拿地更加慎重。“但不拿地就缺少土地储备，会影响企业前行，所以土地研判在当下显得尤为重要。预计第三批次供地中，拿地的房企还会集中在上述头部房企中。以后，小房企的日子会越来越难，不转型很难有出路。”张斌说。
