01
盖棺
“2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。”
距离“深房理”最后一条公开发声的微博4个月后，深圳市公布《七部门联合调查“深房理”取得阶段性进展》。
尽管只是阶段性进展，但性质已盖棺，深房理公开进行的炒房行为，涉嫌多重“违法”。
具体来说，“涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。”
为“深房理”提供便利的中介也已有44 人被纳入黑明单。119个参与房产代持或众筹者3年内停止在深圳购房资格。
一个深房理涉及的“问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷是3.80亿元。”
虽然案件还没最终结束，但通过深圳“阶段性进展”的发布，我们普通老百姓能看懂：
1）“深房理”炒房手段属于违法行为；
2）相关责任人将受到严肃处理；
3）相类似活动将遭到严肃查处。
所以，对普通老百姓来说，这个“阶段性发布”传递出的最核心的信息是：炒房可能涉嫌违法。
“炒房可能涉嫌违法”，这句话大家都能听懂，但肯定不够准确。
没关系，听懂就够了。
02
深房理
4个月前，“深房理”发了最后一条公开微博：
这条微博应该是转了自己之前的一条微博“深房理：关于网上近期流传的不实内容与相关报道，已联系律师通过法律途径处理。”
当时，他有权主张法律赋予的个人的权利，但此刻，七部门联合调查确认他的一些行为已属于“违法违规”炒房。
不出意外的话，这将是深房理最后一条微博。8月7日晚，他的粉丝依然停留在145万。
网上，对深房理的厉害多有表述，简而言之深房理的做法就是“房地产证券化”的概念。将一套深圳的房子，股权化，一方面集资众多“股东”买一套房，一方面找有资质的人代持。因为现在限购，买房都需要资质。
深房理将这一套路规模化。要规模化，就要更多的集资，就要公司化运作。
这里面，显然有个核心问题，房价必须上涨。如果房价不涨怎么办？
个体很难控制大势，估计如果房价下跌，深房理就会完蛋。但房价走平或者上升期，深房理就有了发展空间。理论上看，为了实现利润最大化，通过集资控制1-2个楼盘房价走势，是有这种可能性的。当然深房理有没有这样做，需要看调查最终结果。
所以，深房理在深圳，因为最近几年深圳房价节节上升。
但4月份，“深房理装修队003”曝光举报，“深房理”骗取经营贷用于炒房的相关线索。不久，深圳七部门对“深房理”进行联合调查，史无前例！
对了，深房理原名李雪峰，辽宁人，2015年开始在微博上灌输“人人皆可买房，直到财务自由”。那是深圳上一轮房价大涨的时候。
03
欧神
李雪峰的名字没几个人知道，深房理也只是在深圳有大名，但在全国范围内最有名的“炒房大师”，一定是“欧神”。
原名：欧成效，上海人。欧神曾有一个水库论坛，还有一套文集。从10多年前起，通过观察市场，判断趋势，总结“炒房战术”经验，在论坛发表各类“炒房”文章。欧神收获了全国一批粉丝。
欧神的一个口头禅是“以上全错”。他的不同寻常的政经历史观也帮他收获了不少拥趸。
欧神看多重庆，喜好“老破大”。但事实是重庆这些年楼市始终不温不火，只是今年集中土拍期间稍微热了一把。在最近几年房价上涨中，大面积的老破小区也始终低于优质次新房。
几年前，随着水库论坛被查封，欧神低调了很多。
不知道，欧神在深房理被查通报后如何感想。
04
炒房时代落幕
在深房理和欧神之前，温州炒房团之类各地炒房团也曾此起彼伏。其背景是过去20年波澜壮阔的中国房地产开发创富大潮。
客观上说，确实是中国房地产20年来创造的财富效应，吸引了一批批“炒房客”，想尽一切办法从各种渠道套取资金，进入楼市赚钱。
房价10年涨10倍，在一线城市并不是假话。
但中国炒房时代正在落幕。
举个例子，2017年以后，楼市三年一周期已经被打破。2017年317新政后，北京房价连续四年下跌，大批投机投资客被挤出市场。当北京今年上半年楼市表现出明显涨幅时，这两天封堵假离婚的新政已然出台。而北京市政府的凌厉后续手段还有很多。
随之可以推导，2020年以来疯涨的深圳东莞和长三角等城市，正在和已经遭遇跟北京一样的局面，一轮疯长必然遭遇一轮更严格的管控。
记住，一旦楼市连跌四年，再想炒房的人，也会收敛心念。因为绝大部分炒房客的现金流是无法承受房价三年以上下跌的。
这是小二看到的现实，目前深圳、杭州、东莞乃至苏州等地，二手房市场已出现明显的下滑迹象，未来市场走势不容乐观。
以上是事实。那为什么发生这种情况呢？
05
底层逻辑变了
因为从市场发展阶段、国家战略对房地产未来定位，以及政府管控严厉程度等各方面已发生根本变化。
1）市场发展到了新阶段：城市化率到了中高位。
尽管国家统计城市化率在60%左右，在房地产业内则普遍认为实际中国城市化率已经达到70%。原因是很多居住在城市的农村人口，没有算进去。这是金地集团董事长凌克在2020年底底观点。
城市化率到70%之后，经济发展会趋缓，这几年中国经济发展速度略有下降就是事实。随之，房地产发展会进入到一个中低速阶段。
任泽平最新发布的“全球一线城市房价比较”，得出结论中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列。1000万人民币在中国一线城市能购买的房产面积跟纽约伦敦相比，在核心区能买到的住宅使用面积差距不大了。只是在外围区域，纽约和伦敦能买到更大住宅。
总体来所，20年中国房地产狂飙突进，已经初步完成了历史使命：从大方面支持中国经济高速发展，从小方面提高人民家庭居住面积的增长。
你可以简单理解为，房地产对中国经济的价值不再像以前那么大了。
2）国家战略对房地产的定位变了：由经济支柱到民生问题。简单来说，就是房地产如今更多体现的将是民生问题。
民生意味着，在房地产做生意要微利。不能成为老百姓生活的太大压力。
因为房地产体量过重（约占GDP17%），它所侵占的资金量过大已经挤压了其他行业的发展。特别是过高的房价，让年轻人不愿意留在大城市，让年轻人不愿意生孩子，这是很危险的。
“生娃”，从2021年开始已成国家新战略。中国继续提高人口生育率，从而保持人口均衡发展，以应对正在快速到来的人口老龄化社会。所以，阻碍这一战略的行业都将面临整顿。
教育已被捶，房产也在被捶过程中。之前，小二写过《调控之下，中国房地产投资逻辑变了》详细描述了地产被深度调控的现状。
06
个人投资建议
这个建议说过两遍，小二会不厌其烦的说下去。
请为了自住需求而买房，如果不是为了自住，不建议你投资房地产。
买完之后请长期持有房地产，很少有人能在底部抄底，顶部逃顶。但长期持有房产，会获得一个抵抗通胀的回报。
以上两点之外，就是投资核心城市核心地段的房产。因为城市化率70%之后，三四线会快速失去人口，核心城市人口聚集还会加大。
不要再单纯为了投机而炒房。
如果你还要炒，请记得郭树清那句话：押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价！
欢迎点赞、分享、在看，一键三连！
免责声明：本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯网的观点和立场。
