7月19日，《青岛市“十四五”住房发展规划》正式对外公布，这份2万多字的规划文件中，浓缩了青岛市未来一段时间内住房发展的目标、任务和政策措施等，是青岛“十四五”时期住房发展的纲领性文件。站在“十四五”开局之年这一历史交汇点上，青岛市住房发展阶段和主要矛盾正在逐步发生变化。无论是住房建设规模还是居住品质都发生了翻天覆地的变化。截至2020年底，青岛市城镇商品住房、保障性住房约316．2万套、建筑面积约3．1亿平方米，总体达到户均一套房。城镇居民人均住房建筑面积由90年代初的不足6．7平方米提升至33．4平方米。
随着当今就业选择更加灵活、区域间流动更为自由，以及更加多样的人生可能和价值追求，让现代人的居住观念更加多元。为了顺应“多元化”的趋势变化，“十四五”时期，青岛市城镇住房发展，将从以购为主转向租购并举，从以满足数量需求为主转向量质并重，从以增量扩张为主转向增存并进。 《规划》提出，未来五年，青岛市城镇住房发展要努力实现以下主要目标——
城镇住房发展水平稳步提高，住房需求、布局、品质、投资、分配结构更加优化，实现更高水平的供需平衡；房地产市场保持长期平稳健康发展，新市民、引进人才住房需求充分保障，住房发展模式不断转型，实现全生命周期管理，住有所居、住有宜居、职住平衡水平明显提高，住房发展与城市发展、国民经济发展更加协调。“十四五”时期，全市新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36．2平方米。
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趋势一：大力发展住房租赁市场
到“十四五”末，全市租赁住房计划达60万套（间）
“大力发展住房租赁市场”，是这份覆盖青岛七区三市的住房发展规划释放出的一大信号，这将成为未来青岛城镇住房发展的重点。
2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》对外发布，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场；2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出培育机构化、规模化住房租赁企业……在政策加码下，国内租赁市场开始火热起来，今年，“租购并举”也被纳入国家“十四五”规划。
有业内人士认为，从“房住不炒”的定位到“长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，解决人民群众的安居问题一直受到党和国家高度重视。“租”与“购”是保障住有所居不可或缺同时也互为关联的两个方面。大力发展租赁住房，不仅是解决大城市住房问题的重要着力点，也是加快构建租购并举住房制度的重要抓手。近年来，青岛的住房租赁市场日益活跃。据统计，全市每年出租房源上市规模保持在20－50万套（此数据是动态变化的），专业化经营机构发展迅速，租赁企业已超过130家，机构经营房源占租赁住房供给总面积的12％左右。市场的日益活跃离不开政策的支持，2018年至今，青岛已陆续出台了12项培育和发展住房租赁市场的配套政策，多渠道支持扩大租赁住房建设和供应规模，规范和促进租赁型人才住房建设。
去年7月，青岛市以优异成绩成功入选第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，未来三年试点期内，将获得24亿元中央奖补资金，专项用于住房租赁市场发展。同年12月，《青岛市城镇租赁住房发展规划（2020—2022年）》正式发布实施，在第二批8个试点城市中，为首个出台租赁住房发展专项规划的城市。面向“十四五”，青岛大力发展住房租赁市场，也是由现阶段实际所决定。最新人口普查显示，青岛市常住人口首次突破1000万，未来新增城镇人口会持续增加。而且，青岛目前的平均租售比为1：548，低于国际公认合理水平（所谓房屋租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的指标之一）。
从青岛的租售比中可以读出什么？通俗点说，针对一个区域而言，现阶段相比房价，租金会更为便宜。因而，租房将成为新市民和引进人才更加现实的阶段性安居选择，相应地，对租赁住房品质也提出了更高要求。当然，这一趋势，在深圳、上海等先进城市更为普遍。对此，《规划》中提到，要以新市民和引进人才需求为主要出发点，优化住房租购结构。至规划期末，全市租赁住房总面积超过5000万平方米，达60万套（间），租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15％以上。观象君划个重点——“租售并举”的关键在于“租购同权”。此次《规划》还明确：要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，重点实现承租人在教育等基本公共服务方面与周边购房人逐步同权。
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趋势二：更加关注以人为本的“职住平衡”
挖潜地铁站点1公里范围的存量空间
总而言之，未来一段时间内政府要花大力气，让租房也成为一种不错的居住选择。
之所以这样，还有一个重要的原因在于，“通过租购并举，能实现更有机的‘职住平衡’”，而后者正是未来五年青岛城镇住房发展的主要目标之一。所谓“职住平衡”就是居住功能与就业功能在一定规模的城市地域范围内的匹配程度，就是大部分居民可以就近工作，缓解通勤压力。
今年，“职住平衡”也被写入青岛市“十四五”规划《纲要》，这恰恰折射出一座城市的人性化发展路径——增加了“人”的概念，以人为中心和主体，协调居住空间被提上日程。如何让职业群体摆脱钟摆式交通、缩短通勤时间，成为大城市提高人民群众获得感、幸福感的共同追求。此次发布的《规划》中，强调分区职住平衡发展指引，通过不同类型住房空间布局引导推动城市内部实现合理通勤范围内的职住平衡。首先，优先挖掘成熟配套和交通便利地区的供给潜力。围绕年轻租客偏爱的活力商圈和消费中心，以公共交通为导向，积极挖潜地铁站点1公里范围的存量空间，新建和改造住房。
其次，围绕就业中心地区全面增加住房供给。合理引导北岸城区、西岸城区等有序接纳东岸城区的外溢居住需求。在龙泉－姜山产业组团、上合－高新区－南村产业组团、董家口三大产业组团；浮山湾、金家岭、唐岛湾三大总部片区；以及中国（山东）自由贸易试验区青岛片区、青岛蓝谷等重点发展地区周边，适度增加居住和配套设施用地，形成产城融合的有机组团。再次，紧密结合人才就业分布配置公共住房。重点在人才引进量较大的地区，围绕高科技工业园区、海洋科学城、国家实验室等未来重点打造的科研、产业园区，增加适应人才需求的租赁住房供给。鼓励在西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市选取高铁站周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇，满足各层次人才居住需求。
在创新驱动时代，“职住平衡”也将使人和产业之间的互动逻辑发生变化——从以往的“人随产业走”变为“产业跟着人走”。由此可见，关注城市的“职住平衡”，实质上也是在关注城市未来的发展质量。
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趋势三：新市民和引进人才住房需求充分保障
未来五年，规划新增公共住房26万套
“来了就是青岛人”，面对新市民，这份诚意要落实在住房上。2007年至今，市政府相继出台了经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房（含廉租住房）的一系列政策举措，建立起了层次分明、结构完善、全面覆盖的住房保障和供应体系，基本实现了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应格局。
多年来，青岛市在住房保障制度的探索始终走在全国前列。目前青岛市已经实施了四轮住房保障发展规划，累计建成保障性住房29．5万套，其中公共租赁住房（含廉租住房）7．2万套，经济适用住房17．8万套，限价商品住房4．5万套。同时，青岛市接连放宽申请条件，降低住房保障准入门槛，还将外来务工人员和新就业职工纳入保障范围。
可以说，城镇住房保障制度的实施，不仅解决了中低收入住房困难家庭的住房困难问题，还在促进住房市场平稳健康发展，维护社会稳定方面发挥了积极作用。
《规划》中，“保障扩容提效”依旧是“十四五”期间青岛住房发展的着力点。坚持政府保障托底，统筹考虑城镇中等偏下及以下收入家庭、新市民和引进人才的住房保障需求，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖，提高居住证持有人对住房保障的实际享有水平。建立健全由租赁型和产权型公共住房组成的住房保障体系，规划新增公共住房26万套左右，占全部住房供给的37％。在建筹方式上，积极推动住房保障方式从政府单一供给转向政府、企业和其他机构多主体供给；在供给结构上，筹考虑土地供应和合理的租售比例关系，建立租赁型、产权型公共住房类型之间动态转换机制；在空间布局上，推进以公共交通和轨道交通为导向的TOD开发模式，提高在公交站点周边地区和新市民、引进人才较为集中的各类就业中心周边地块的公共住房供给；在运营管理上，加强租赁型公共住房租赁监管，严格配租备案制度。建立完善公共住房信用评价机制，积极引入智慧门禁等物业管理方式，提高公共住房管理服务效率。从家家有住房到人人有房住，青岛人的住房观念正在悄然发生改变。面向未来，始终把人放在心中最高位置，不断健全住房市场体系和保障体系，青岛正向着“住有所居、住有宜居、职住平衡”的总体目标加速迈进。
（作者 冰洁 摄影 刘栋）
