为满足共有产权住房购房人实际生活需求，规范住房租赁活动，提高住房使用效率，7月16日，北京市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（《征求意见稿》），就共有产权住房交付后的出租管理规定，面向社会公开征求意见，其中提出了出租条件、出租程序、收益分配和监督管理等具体要求。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，该政策规范了共有产权房的出租条件、流程及要求，建立服务平台形成“闭环管理”，并允许委托房地产经纪机构代理，在充分发挥共有产权房保障功能的同时，便于业主对共有产权房进行出租。
政府份额按照“就低原则”分配租金收益
根据《征求意见稿》，共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台（以下简称“服务平台”）办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。
据了解，无论是自行出租，还是通过房地产经纪机构达成出租，都要在服务平台网签住房租赁合同，并报北京市住房租赁管理服务平台统一进行备案。共有产权住房购房人通过服务平台填报出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议，住房租赁期限原则上不超过三年。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，通过代持机构进行统一出租，再次明确和强调了机构化运营的作用和必要性，有利于住房租赁市场的规范化发展和租户权益的保障，也强调了政府对于行业强监管的决心。
在租金收益以及分配上，《征求意见稿》提出，共有产权住房代持机构委托房地产估价机构评估项目所在区域的住房租赁市场租金，定期发布代持共有产权住房项目租赁成交信息，引导社会形成稳定预期。
值得注意的是，《征求意见稿》还明确，根据区域市场租金水平，按照就低原则，综合确定各套型政府产权份额比例的租金定额收益。租金定额收益实施动态调整，新（续）签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金收益。租赁合同期内，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。
对此，许小乐表示，该举措最大限度保障了共有产权房业主的租金收益，政府代持机构根据市场化租金水平，按照“就低原则”确定租金定额收益，业主则可以获得更多的租金收入。
共产房纳入租赁供给，有利于职住平衡、租金稳定
早在2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（简称“《暂行办法》”）正式实施，同日，首个共有产权住房项目进行公开摇号。截至2021年6月底，北京已供应共有产权住房项目77个、可提供房源约7.9万套，部分项目已陆续入住。
事实上，《暂行办法》中已有明确规定：“已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由北京市住房和城乡建设委员会另行制定。”
但是，在实际工作中，由于子女上学、就近上班等原因，部分已入住项目购房人存在住房出租实际需要，希望明确细化共有产权住房出租流程和收益缴纳路径。2020年,《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》形成政策初稿，此后不断修改完善，直至目前，《征求意见稿》正式发布。
对于将共有产权房纳入租赁供给体系，赵然表示，该举措进一步扩大了租赁住房的房源，有利于各区职住平衡和稳定租金。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，政策目的在于保障业主对共有产权房的出租需求和租金收益权。发展共有产权住房与保障性租赁住房是解决大城市新市民、青年人住房困难的重要举措，该政策落地后，共有产权房便形成了从土地出让、开发建设以及房屋购买、出租及转让的全周期管理体系，有利于充分发挥共有产权房的住房保障功能。
