近几日，关于青岛的落户政策又有了新的风向。
前有胶州、平度放开商业网点的落户限制，后有西海岸新区全面放开落户，再结合起青岛近年门槛逐渐下调的落户背景，可以说，青岛现在对于“人”的需求也是越来越紧迫了。
人口成发展困境
近日，智联招聘联合分析机构发布了《2020年最具人才吸引力城市100强》，其中青岛上榜第13位，位列山东省首位。由此可见，青岛在各类人才的心中还是颇具吸引力的。
那么实际情况如何呢？根据青岛市统计局发布的七普公报显示，青岛常住人口首破千万，与六普相比增长了15.57%，年平均增长率为 1.46%。
这一喜迎千万量级的成果，对于青岛近年招引人才的举措来说，可算是有了回报。但与其他的关联城市相比，青岛的成果仿佛不值一提。
作为青岛“学深圳、赶深圳”的目标城市，青岛的人口增量对比深圳可谓是差距。据深圳市统计局显示，深圳市常住人口达1756余万，与六普相比增长了68.46%，年均增长5.35%。
那么对比同为北方新一线城市的郑州，人口增量如何呢？
七普数据显示，郑州市市区常住人口为1260余万，相较2010年六普数据而言，增长了46.07%，年平均增长率为3.86%。
如此看来，无论是与目标城市比、还是与同级城市相较，青岛在“人”这一衡量因素上，处境窘迫。
而且，根据青岛统计局发布的各区人口来看，拥有发展、政策红利的西海岸新区、李沧区和城阳区在十年间人口有了大幅度的增长外，市南、平度和莱西的人口比重则明显下降。
不过，市南和平度、莱西的情况有所不同。市南作为青岛最早成熟的城区之一，也是最早的商务区所在。然而，随着城市的发展，市南住宅房价高不可攀，老城区改造的异地回迁也将其人口分散至其它城区，人口比例下降也是情理之中。
然而，平度和莱西作为远郊市，相较之下既没有城区的优质配套、也没有城区丰富的就业机会，人口吸引力不足令其人口占比下降也是必然。
成本只是表面因素
或许我们会好奇，为什么青岛连年下调落户门槛，又频频发布各类补贴，青岛的人口增量还是这么“微不足道”呢？
这时候，外界就必然要归因到钱之一事上了。“房价高、物价高、工资少”，仿佛就是青岛引不了人、留不住人的最大槽点。
根据卓易数据显示，青岛上半年新建商品住宅均价为14986元/㎡。这个价格看起来还比较放心，可一旦落实到各区，天差地别的房价已无差别打击到每一个怀揣着“青岛梦”的外来人。
从上图可看，主城区之中价格最低的李沧均价为22167元/㎡，最高的市南已突破6万；近郊区中价格差距不大，基本维持在1.5万/㎡左右；远郊市中均价维持在万元下。
从房价的阶梯分布中可以看出，主城区必然是青岛配套最成熟、生活圈最舒适的地区；近郊区次之，总体配套和发展也可圈可点；远郊市距离繁华城区较远，各方面配套尚有短板。房价的分布，同理也可作物价趋势，中心城区物价高、远郊地市物价低。
虽然青岛也有房价低、物价低的地区，但迫于工作和生活需求，大部分的外来和本地人口都会趋向于中心地带的城区；然而，物价、房价等高消费的生活成本，却无法与青岛的收入水平成正比。长此以往，这也就造成了青岛留不住人的观感。
固然，收支不平衡是青岛留不住人的原因之一，却也并非唯一原因。
落户政策再升级
6月份，青岛的胶州、平度、莱西三地放开了落户政策，其中提出“非居住性质的合法产权型房屋”可以落户。这也就是说，如商业网点、公寓等商业性质的房屋，也自此有了落户的渠道。
相较于均价高、总价高的住宅产品，均价低、总价低的商业产品明显对落户人口更友好。只是，放开这类商业性质房屋的落户权限后，青岛会迎来大规模的人口流入吗？
结果可能并不一定。
对此，卓易数据研究院院长段敏敏分析，胶州、平度和莱西对于商业性质产品的落户放开，并非是为了消耗本地的商业库存，其主要目的还是在于引导人口流入。
对于胶州、平度和莱西而言，三地本身的楼市状态便不如主城区般热烈。从卓易数据公布的成交行情可以发现，三地的市场成交均价本身便未破万元线，其普通住宅产品的总价本身就不高。青岛目前买房落户的政策来说，三地已是最低门槛。
同时，三地之前的人才落户政策也相对宽松，以学历落户为例，莱西将门槛下调至高中（中专）及以上学历，平度开放至中专（中技）及以上学历，胶州也将下调至中专及以上学历人员。
诚意有限 后劲不足
外地人对于落户本地的原因主要是享受本地居民政策，最实际的两点一是买房，二是入学。而在这两个方面相较于其它城市，青岛的政策明显“诚意不足”。
首先，胶州、平度和莱西本身就是不限购区域，购买普通的商品住宅即可落户，本次放开商业产品的落户限制，对于意向买房的群体而言诱惑不大。
其次，胶州等三地，相较于人口密度度最高的主城各区而言，其楼市的商业产品在投资价值上有局限（比如，公寓产品并不具备主城区短租的条件，商务区写字楼可持续出租回报率有限），投资创业落户的吸引力不足。
再者，商业产品在对口学校、水电费用、居住等方面存在一定的限制，无法享受同等权益。如下图所示，政府信箱中便收到了商业产品落户后的权益问题。
通过官方回答可以看出，商业性质的产品落户，也仅仅是提供了“纯落户”的功能，对于落户所主要提供的子女上学问题，意义不大。
因此，三地商业产品落户权限的放开来引流人口，效果可能并不明显。
毕竟，单就买房落户而言，住宅相较于各商业产品也有更多的附加价值。如住宅首付比例及贷款利率低，子女的入学更顺畅。同时水，电物业费的生活成本更低。在买住宅和买公寓成本大差不差的情况下，又有多少人会因为公寓、商铺可落户而就去特意落户的呢？
总的来说，在人已成为发展的直接动力后，抢人大战便已成为各城市抢占发展机遇的关键。这时候，单单依靠某一政策，是无法吸引留住人口的；要想真正能引人、留人，还是要看产业、企业等方面的吸引力。
