前不久，购房群一个小伙伴@了拼房帝小助手，询问两个片区置业的问题。
因为这位网友的ID很具有辨识度，也因为他咨询的两个片区一个可算刚需一个算改善，基本没有可比性，所以笔者对这位网友的提问非常的有印象：差不多在五个多月前，他咨询了一模一样的问题。
笔者讶异的点不在于他同一个问题问两遍，而是五个月过去了，他竟然还在原地踏步（考虑片区）。
中国人有句老话，事缓则圆。但在买房这件事情上，行情大多数时候是真的不等人。
01
今年青岛新房价格一直在涨
年初的时候，青岛的新房市场还挺冷的。
去年底的“热血”状态似乎已转过年来就完全凉了，成交量下来了，各区的均价也基本“绿了”。虽说比去年同期绝对是迎来“开门红”，但懂市场的人总觉得这个“红”差了点成色。
这样的状态一直延续到农历新年后，以至国内一些知名的大V调研到青岛的时候，都说“不ok”。
但变化从出了正月开始，等到三月盘点的时候，人们发现，虽然各区成交价还是涨涨跌跌各占半边，但成交量毫无疑问的是走高了。再到四月，南风终于吹到北地了，青岛的新建商品住宅量价环比都增了三个点以上。
到了五月，全市成交量环降了十个点，但是成交均价涨了2.5%，可以预见的是，如果六月青岛新房价格依旧呈现这种趋势，则可以断定，今年青岛新房（住宅）基本会持续稳涨了。
以关注度更高的主城区来说，市南和老市北基本无（新）房可售，为数不多的几个项目，定价基本在四万左右徘徊；新都心和浮山新区，整体上项目单价也都跨入了3万+；李沧东西部项目价格虽然差异略大，但基本上目前的定价相较于年初都有一千以上的提升。
除了在售项目，待售项目同样让人“惊喜”。
日前，新晋“地王”绿城开平路项目规划公示，根据规划，三栋商品住宅楼建面约32906.88㎡，另有一栋公租房和商业配套，容积率3.5，机动车位471个，客观来说并不是一个大体量的项目，但对于区域的影响不可谓不大。
毕竟绿城地块1.7万的成交楼面价，给了周边项目“定高”的底气。相距1.5公里的中海项目，预估单价已经到了2.7万至3万，有希望“冲三”的老四方再也不是主城楼市的“价格洼地”了。
02
“供不应求”和冷热不均
虽然地产人的朋友圈日常充斥着售楼处开张，样板间释放，新楼座加推这样的安利，但受土地集中供应的影响，二季度的上新潮过后，到年底集中供地项目上市前，青岛大概率将面临“供不应求”的情况。
最新五月的数据显示，全市商品住宅新增约121.9万平，环比下降20%，同比下降15%；而销售面积约138万平，环比下降11%，同比上升12%。
从环比数据来看，因为月初五天小长假的影响，五月的供销数据均低于前月相对正常。但从同比数据来看，今年五月新房供应尚不及去年疫情影响后的量大，而销售量却明显上涨。
根据锐理数据显示，从去年11月新建商品住宅月供销量基本持平后，过去的六个月间，青岛新房（住宅）一直处于供低于销的情况。由此趋势之下，青岛新房市场出现供不应求的概率极大，热点区域甚至可能出现无新可卖的情况。
但同时，青岛的新房市场又呈现出明显的冷热不均。
根据锐理数据显示，截止到五月末，青岛全市平均的去化周期维持在15个月左右，主城区除了市南崂山部分豪宅不愁卖导致去化周期相对较长，市北李沧的去化周期均在9个月以内。
除了供应量较少的主城区域去化周期短，供应量大的西海岸、城阳区、高新区去化率也低于全市的平均水平，足以证明区域核心价值对购房者的吸引。
在青岛各区中，胶州去化周期最长。一方面源于过去几年间胶州供地集中，堆积了大量的新建项目；另一方面区域整体规划不清晰，也降低了购房者的买房意愿。
03
刚需或该主动“遇冷”
在一次一次的调控中，炒房客被“消灭”的同时，一部分刚需也被政策误伤。尤其是青岛楼市又到了回暖上扬的节点时刻，购房者仿佛站在十字路口，既怕错过，又怕选错。
卓易数据统计，截止到五月末，青岛主城新房均价已经徘徊在三万元左右；即便是极少数“价格洼地”的小户型房源上车门槛也超过了160万，对于初入社会真刚需来说，也不能算“友善”。包括西海岸、城阳、即墨的核心区域，新房价格也基本在2万+。
尤其是在改善购房已经占据青岛大半壁市场的当下，三孩政策的出台，只会让那些更稀缺更精华的地段上出现更多适合三孩改善的四居五居，这是市场的选择，而市场有时候就是这么残酷。
所以对于刚需而言及时调整购房思路才能在楼市中站住脚笑出声。
首先，建议刚需购房者适时考虑二手房。二手房的优势不细说，尤其是主城区满五的次新二手房，小户型、低总价，商业、学校等配套明确，确实是支付力有限又想留在留在主城的刚需首选。
不过，以后二手房也不是想买就能挑到合心的了。最新数据显示，三月以来，青岛二手房成交量也持续走高，四月成交8542套，创近两年以来新高；五月成交量虽受小长假影响略有回落，但仍高于去年同期水平。成交量走高之外，诸如浮山后、福州北路等配套成熟的区域，成交价格也有不能程度的增长。
其次，建议刚需购房者不要坚守所谓的“核心”，既然主城和热门板块房价已经不“客气”了，不如主动到外围的一些潜力区域发掘新机遇。比如，西海岸的交通商务区、城阳的上马街道，即墨北等有地铁（在建或批复）通达的区域。
第三，建议支付能力弱的刚需不必追求一步到位。大数据下普通家庭房产置换的时间约在10到15年，一套房住一辈子的情景在如今已不多见。因而建议刚需在首次置业时，把未来五到十年的居住需求作为主要的考虑因素，不过分追求支付能力以外配置。
总结：
总而言之，刚需买房就是要学会取舍。把当下的需求，按重要程度排序，在支付能力范围内，作出最优的选择。
