楼市调控的近4年时间里,岛城二手房大致经历了疯狂、平静、冷清、回暖四个阶段。2018年上半年之前,二手房几乎“一天一个价”,不少房源“抢”不上；2018年下半年到2020年,市场逐渐平静,一度冷清到房东不断降价购房者也不“买账”的态势,众多二手房门店把主要精力用来做新房市场。然而,自今年春节起,岛城二手房却出现回暖的迹象,尤其是3月份量价齐升的态势十分明显,许多一直观望的购房者,也出手了。
2021年以来,全国不少城市二手房呈现出较热的状态。据贝壳研究院发布的数据,今年一季度,全国重点18城的链家门店二手房成交量创2017年以来单季成交新高,较去年四季度增长14%,约为去年同期的2.6倍。贝壳监测的重点35城二手房价格指数也保持环比上涨。其中,3月份35城价格指数整体环比上涨1.4%,较去年12月上涨3.0%。
与全国重点城市相同的是,青岛的二手房市场也正在慢慢升温。尤其是3月份,呈现出量价齐升的状态。据贝壳研究院统计,3月1日~29日,岛城二手房成交6893套,环比增长107%,同比增长83%；成交均价约为19624元/平米,环比增长1%。分区域来看,西海岸的成交量为1509套,居全市首位,环比增长134%,成交热点区域集中在老胶南、香江路及薛家岛区域。主城区的成交热点区域首先是李沧区的十梅庵及下王埠,其次为崂山的北村和市北的同安路。3月份的热卖小区前三名的是西海岸的融创维多利亚湾、城阳的卓越蔚蓝群岛和市北的浮山后一小区。
贝壳研究院市场分析师刘倩倩表示,今年春节以来,二手房成交量和成交均价一直呈逐渐上扬的态势。西海岸香江路和薛家岛区域比较热,主要是因为离主城区比较近以及地铁1号线开通在即的加持；李沧十梅庵即下王埠的成交热,主要来自周边群体的改善需求；而崂山北村及市北同安路二手房备受欢迎,主要是因为片区内的优质学区。
市场：看房市民不少,有门店一周接连成交三套
“最近二手房市场确实好了不少”,市北海云庵片区一门店经纪人告诉记者,其所在的门店一共有4名店员,去年下半年整体情况不是很好,有员工连续两三个月没有成交。“但今年春节之后,看房的越来越多,最近一周店里连续成交了3套房,都是带看了两次就签合同了。”
优铭家崂山区七星花园店门店经理陈锋告诉记者,北村及浮山后区域,是今年以来二手房的成交热点区域,主要原因是每年三四月份,本身就是学区房的成交高峰期,这两个片区的优质学区比较多,而且相较于新房,二手房价格要低不少,所以成交量十分可观。“我们门店去年主要把精力放在新房上,因为一些新兴片区楼盘给的佣金很高,加上不需要我们像做二手房一样还要跑单、跑网签、办贷款等,所以大部分员工喜欢做新房。”虽然如此,但陈锋表示,近期所在片区的二手房成交量也明显上升了。“前两天,有个客户相中了北国之春七星花园的一套二手房,因为租客不在青岛,暂时无法看房,其在未看房的情况下就订了房,这种效率在去年下半年是不敢想象的。而且,最近来看二手房的,只要确实想买,基本看两三次就会签合同。”
位于西海岸灵山卫片区一中介门店负责人王经理表示,春节之前,该门店带看的客户一周仅有三四组,现在一周能达到十几组。“按去年下半年的数据,我们平均带看33组客户会有一组成交,最近这个数据变成了十几组,可见市场确实是在逐渐升温。”王经理表示,片区内二手房的价格也在悄悄上涨,以科达天意华苑一套89平米的套二高层房源为例,春节前的成交均价在148万元左右,最近的成交价格已涨至155万元。
购房者：不少观望者开始出手,已感受到市场热度
采访中记者了解到,一些春节前一直在观望的购房者,最近也开始有所行动。
今年26岁的黄先生,想在主城区买一套总价200万元以内的二手房。去年下半年,他和家人看了不少房源,但因为市场比较冷清,一直觉得不是时候。“春节后,我一直在网上看房源,发现价格合适的好房源,基本一周内就成交了。关键是,我最近发现,自己看的海泊河附近的一套二手房,春节前挂牌还是195万元,最近涨到202万元。夜长梦多,我想最近就把房子订了。”黄先生说。
市民宫先生则表示,自己预算买一套150万元以内的房源,但是看了西海岸和高新区的新房后,觉得上班距离有些远,最终还是想在主城区买套二手房。“我上班的地方在瑞昌路附近,在海云庵儿那买套二手房,生活配套也齐全,上下班方便,离我父母也近。”宫先生说,感觉二手房在经历了前两年的回落,价格也比较合适了,所以想趁价格刚开始“抬头”的时候,抓紧买了。
同样,想卖房的市民徐先生也感受到了最近市场的热度。其在四川路有一套上世纪90年代的老房子,挂牌价130万元。去年在中介处挂了半年多,乏人问津,最近却接连接到三四个想看房的电话。“说实话,因为去年下半年一直没什么约看,我都不想卖了。最近看着价格‘抬头’了,我又不着急卖了,等等看。”徐先生说。
业内：房产保值度被认可,优质学区房源市场大
那么,近期二手房市场为什么会有回暖迹象?岛城业内人士张斌表示,经过前两年的调整,目前岛城各个区域的二手房价格趋于稳定,也相对真实。加上“金三银四”本身就是每年人们看房买房的首个热点时期,所以市场回温也比较正常。“主要还是因为大环境的影响,人们认识到房产的保值度,所以更愿意把‘钱’放在固定资产上。”该名业内人士说。
克而瑞青岛机构高级分析师张则涛认为,每年三四月份是人们买学区房的热点月份。从近期的成交数据可以看出,有优质学区的小区,成交量普遍可观。“一般来说,靠近好学校的二手房源,房价不会有太大波动,而且多数都有市场。比如市南区实验小学附近的一些零散的二手房、南京路小学附近的八大湖小区及宁夏路小学附近的天慧园小区等。”
