2021年3月15日，青岛市发布了《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，进一步放宽了学历、技能人才落户的条件，并取消购房落户房子面积限制。
青岛新政发布后，对楼市的影响也来了！本文从三个角度进行了剖析：一是青岛出台落户新政的背景原因；二是落户新政对青岛人口的影响；三是落户新政对青岛楼市的影响。
出台落户新政的背景
青岛的这个落户新政实则已酝酿良久。
早在2020年12月14日青岛已经发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见（征求意见稿）》面向社会公开征求意见建议。那个意见稿和现在正式的文件相差无几，市场上早已有预期。
然而，到今年3月15日青岛正式公布实施《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，还是引起了轩然大波。
我认为青岛出台落户新政的背景原因主要有以下几点：
一是青岛人口增长进入瓶颈期。根据青岛相关部门的介绍，2018年青岛户籍人口增长率为17.90‰、增加14万余人，2019年增长率为13.27‰、增加10万余人，2020年增长率为9.75‰，增加8万余人，人口增长率和净增长数量连续两年下滑。
在常住人口上，青岛这几年的表现也不算亮眼。根据青岛统计局的统计，2017-2019年三年时间青岛常住人口共增长30万人，每一年均增长10万左右，增长数量已难有大的突破，和同级别城市相比也逊色不少。
二是山东省的催促。2020年3月3日，山东省发布贯彻《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，其中在醒目位置要求“济南、青岛中心城区尽快放开落户限制”。此后，山东省在多个场合强调全省“全面放开城镇落户限制，取消其他前置条件和附加限制”，最近的一次是2021年3月4日。省内兄弟城市济南在2020年4月29日已颁布“零门槛”落户政策。
三是全国人口红利的萎缩。下图是我国历年出生人数，可以看出从1990年到现在出生人数逐年下降，2019年已接近历史最低点，而历史最低点是1961年。虽然2020年出生人数还没有公布，但从公安部的数据（1003.5万人）可知很可能低于历史最低点。在我国出生人口下降的年代，很多城市已经先知先觉加入了“抢人口”的大军，这一点我在《在落户这个事上，青岛为啥这么傲娇？》一文中已经做过分析。如此严峻的形势，正是造成上面两点的深层次原因，也是青岛出台落户新政的深层次原因。
青岛的这次落户新政虽然没有达到“零门槛”，但力度还是很大的。
在中心城区（市南区、市北区、李沧区、崂山区），学历上放宽至大专学历，技能人才上放宽至初级工，住房上取消面积限制，并取消父母投靠年龄限制，设立社区集体户口“兜底”无合法固定住所、无近亲属家庭户、无单位集体户等人员落户，也就是你在青岛没有近亲属、没有工作、没有房子、还在租房子都能落户。县域三市则全面放开落户。
青岛的落户新政，基本达到了想落户就能落户的程度，初级工证是很容易获得的，再不济也可以先去县域三市无条件落户再转到青岛市区。
青岛的落户新政，可谓是从政策上把人口、人才进入青岛的拦路虎“打”走了，可实际影响怎样呢？
对青岛人口的影响
我认为青岛的落户新政对青岛人口的影响主要有以下几方面：
首先，短时间内肯定会造成户籍人口快速增长。这里面着急落户的人员有这几种，以前买的房子面积不够无法落户的，孩子上学需要落户的，父母跟随子女落户的，需要落户破除买房限制的。根据新闻报道，新政发布次日已经迎来了一波落户小高峰。
我认为，青岛的这种户籍人口快速增长不会持续太久。我们知道，我国政府统计的人口分为两种，即户籍人口和常住人口，户籍人口大于常住人口说明人口在流失，常住人口大于户籍人口说明人口在流入。这两个指标，常住人口更为重要，显示了一个城市真正的人口数量，像深圳2019年末常住人口为1343.88万，户籍人口则只有494.78万。
之所以说青岛的这种户籍人口快速增长不会持续太久，是因为这些落户的基本都是本身已经在青岛的人，以前因为各种原因不能落户，现在落户只是常住人口转化为户籍人口。也就是说，这只是青岛的人口在内部转化，并不是外部流入。等到这种内部转化结束了，落户高峰期也就结束了。
那么，会不会有外市的人因为青岛的落户新政而来青岛呢？这种情况肯定是有的，青岛背靠山东这个人口大省，又是山东经济龙头和最负盛名的城市，在山东省内人口吸引力应是最强的。另外，青岛的人才补贴和人才住房政策，也会和落户新政的影响相互叠加，促进省内人口向青岛流入。
但紧靠人才补贴、人才住房、落户新政，还是改变不了青岛人口流入的颓势。不止青岛，全国很多大城市都出台了相似的政策，人口、人才不会无缘无故地去哪个城市，而会根据薪酬、职业前景、产业结构不同来排序，用脚决定去最适合自己的城市。
青岛出台人才补贴、人才住房、落户新政，只是在政策“硬件”上和别的城市站到了同一水平线上，至于人家来不来，还要看薪酬、职业前景、产业结构这些软件水平。
因此，我判断青岛的落户新政不会大幅增加青岛的常住人口，因为青岛在经济发展和结构上和一些同级别城市相比还有不少的路要走。
青岛十四五规划中提到2025年常住人口要达到1100万人，相当于每年增加30万人。以目前青岛的经济发展水平和常住人口增加量来看，这个目标远大而艰难。
对青岛楼市的影响
落户新政主要在以下几方面对青岛楼市产生影响：
一是，原来没有购房资格的通过落户可以买房了，也就是增加了买房人数。青岛现在的限购政策是，没有青岛户籍的要交社保满一年才能购房。现在通过落户可立即买房，将短期内释放不少购房需求，增加买房人数。
二是，原来有一套房的可以买两套了。原来市外户籍在青岛只能买一套房，现在落户后可以买两套房。
根据这两天我的实际感受，上述两条是落户新政对青岛楼市影响较大的两方面，已经有不少读者朋友咨询我相关的问题。
三是，已经拥有两套房子的通过父母落户可以买三套、四套了。青岛限购两套住房，但通过父母落户、分户，又可以增加父母本市两套住房的名额。原来父母投靠子女必须“男满60周岁、女满55周岁”，这个年纪的父母已经没大有买房的欲望了；现在取消父母投靠年龄限制，很多小年轻的父母才四五十岁，还是很有战斗力的。
四是，小户型房源的市场会好点。我在《警惕，从青岛某二手房成交价4.25万开始……》曾经分析过，无论新房还是二手房，青岛144平以上的房价基本都是下跌最少、上涨最多的，青岛楼市已经进入改善为主的时代。现在取消落户住房面积限制，小房子多了一个落户功能，将对小户型房子构成利好，尤其是小户型的学区房。但这个影响有限，改变不了青岛改善为主的趋势。改善为主，说明青岛楼市已经进入了内卷化，外来购房能力不足。
综上所述，青岛的落户新政将对楼市构成利好，这一点是毋庸置疑的。但影响究竟能有多大？我认为信号意义大于实际意义。
原来青岛的限购政策虽然很严，实际上只要想买房总能通过一些途径买到，无非是增加一些成本而已。现在在政策上可以把这部分额外成本省去了，但能有几人为了万儿八千的小钱去做一个几百万的买卖呢？
能够真正影响青岛楼市的，不是本已有的常住人口，而是外来人口的流入，这是改变青岛楼市内卷化的根本方法。如上面所说，青岛在外来人口的吸引力上还尚待加强，仅有的一些外来人口，很可能还会被人才住房吸引去。
所以，落户新政对青岛楼市真正的影响还是锦上添花。之所以说是锦上添花，是因为落户新政适逢其时，青岛楼市已经开始了回暖。
从国家统计局的数据来看，显示青岛的房价已经触底反弹、开始了正增长：
在楼市淡季，落户新政可能只会惊起一片涟漪，在楼市旺季则可能会激起一片风雨。因此，想在青岛买房或者置换的朋友，还是尽快下手为好。
当然，在国家“房住不炒”和青岛“五年限售”的政策下，在青岛外来人口增长进入瓶颈期的形势下，在青岛郊区新房海量供应的基本面下，不建议在青岛炒房，这是“玩火自焚”。
