近日，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》，盘点了主要城市的“刚需上车基准线”。其中，在看到报告中青岛一栏的数据后，岛城人民就有些坐不住了。
根据报告显示，青岛的刚需购房套均面积为85.66㎡，刚需上车套均总价为136万元。且不论，现在青岛人员最密集的主城区域是否有少见的86㎡刚需户型，单是想以136万元的总价购置一套新房房源，在主城区是不敢肖想的。
毕竟，青岛市房价的平均值，在表达上一直都是比较委婉的。
根据锐理新媒体统计的2011年至2020年（截至10月）的新建商品住宅成交均价来看，青岛近十年间的商品住宅均价爬升了近一倍，至2020年10月均价为14628元/㎡。
若是以青岛全市的均价来计算，购买86㎡左右的刚需户型，136万元是足以满足刚需购房；但若是将各区市的房价放大来看，这136万元的总价也还欠缺份量。
毕竟，青岛市内各区市的楼市行情均有所不同。同样的以贝壳研究院公布的约86㎡刚需户型为例，主城区、近郊区、远郊区的刚需上车基准线又将有多大的差距呢？
197万可上车的主城区
青岛主城区的房价一直都是全市拔尖的，即便是早些年一直被看不上的崂山、李沧、四方等地，如今也迎来蝶变，让刚需们轻易高攀不起。
根据锐理新媒体和克尔瑞青岛的统计数据来看，在2012至2016年期间青岛主城各区的房价走势都相对平缓，市南一骑绝尘、崂山后来居上，市北、四方和李沧也出现上涨苗头；而自2017年开始，主城各区普遍迎来大涨。在这种情况下，主城区的刚需上车基本线也开始提高。
根据上表数据走势可以发现，自2016年起主城各区的刚需上车基准线均开始迎来上涨。其中市南的刚需基准线遥遥领先，截至10月刚需线已至434万元，在2012至2020年间上涨了1倍多；崂山也不甘落后上涨了1.6倍有余，市北始终占据中间地位，上涨了1.25倍；四方和李沧持续“缠绵”，四方上涨2.35倍、李沧上涨1.8倍多。
整体来看，青岛主城各区域的刚需上车基准线，在近十年间都最少上涨了1倍有余；四方的刚需上车线价格翻了两番，为上涨幅度最大的区域；李沧和崂山次之，市北和市南上涨空间相对较小。
在金九银十结束后，主城区即将上新的中海观澜庭项目将再为主城的刚需族解了困境。据了解，中海观澜庭规划67-97㎡高层，预计均价2万/㎡，无论是面积还是总价，中海项目无疑是给了刚需一个安家的机会。此外，银十首开的佳源双子星城项目，目前在售94-129㎡高层，均价19500元/㎡，总价已然超出136万水准，但也是为数不多的主城刚需地铁盘。
90万可上车的近郊区
贝壳研究院公示的136万元的刚需上车基准线，虽然在主城区鲜有选择，但将目光放置在近郊诸区，可供挑选的范围空间将增大。
北青岛
青岛以北的城阳、高新区和即墨，因与主城区接壤且在建或运行有地铁线路，已成刚需族北上的主要阵营。虽区位大致相同，但其楼市走向却并不完全一致。
根据上表可以发现，在2013至2016年间，城阳、高新区和即墨的刚需上车基准线基本稳定，维持在60万元/套上下；至2017年始，城阳房价率先走高、拉高了刚需上车基准线，至2019年已是143万/套起步；即墨和高新区也在2018年迈入刚需百万购房时代。而在这数年间，城阳和即墨的刚需上车线均上涨了1倍多，高新区则上涨了0.6倍。
具体来看，城阳近年间发展势头较猛。其接壤的李沧因房价走高、楼市主流产品更迭、刚需项目减少而已渐失“刚需圣地”的人心；与此同时，地铁建设使得南工北宿的范围扩大，主城工作、城阳生活也非毫无可能，且房价相对友好；此外，上半年的共有产权政策又为城阳吸纳了一波人气，所以城阳也见有实力与底气留住新青岛人。
而高新区和即墨曾因市政规划而掀起过一波热度，加之房价整体较低，所以在前几年房价疯涨的时代也曾红火过一阵；但后续的建设和发展赶不上外界的期待，是以近几年两地与城阳的差距逐渐拉大，其内的楼市也多是供大于求，房价基本稳定。
像是位于城阳的卓越·青岚郡，计划新开推出89㎡户型、均价11300元/㎡，106㎡户型、均价11000元/㎡，两个户型均为三居产品，上车线也在100万元出头。城阳的和达智慧生态城、金秋泰和郡，即墨的海信文墨里等都有在售90㎡以下的小户型产品，也都在刚需136万以内的购房标准。
西海岸
青岛刚需另辟蹊径安家的另一个选择，就是西进西海岸新区。
从西海岸刚需上车基准线的变化可以发现，黄岛和胶南两地的上车差距也在逐渐拉大。截止至2015年，黄岛和胶南还属于“暧昧”阶段，刚需标准的差距并非十分明显；自2016年开始黄岛逐渐加速，于2017年率先进入刚需百万购房时代，目前刚需上车基准为141万元/套起，刚需上车线上拉了近1倍；而胶南也于2018年将刚需上车的基准线提高至百万时代，至10月已是120万/套起，期间上车线提高了整1倍。
黄岛享受着老城区、隧道口交通和规划优势，胶南虽也拥有地铁规划、但距离青岛成熟的主城区较远，发展辐射有限。而就整体发展而言，黄岛要领先于胶南，楼市产品的分布也多以沿海一线和黄岛集中，产品从刚需到改善、投资、养老皆有；胶南虽然也产品类型丰富，但由于现阶段发展未成熟，所以价格与黄岛有明显阶层差距。
在西海岸新区，小户型、低总价的刚需项目还是比较丰富的，但大部分都位于胶南、或是黄岛内陆地带。如海岸万科城规划户型面积85-118㎡，均价在10000-12500元/㎡；中南环球春风南岸在售93-105㎡高层，均价11000元/㎡。
胶州
在新机场和上合的劲头过去之后，胶州进入了平静期。
从胶州的刚需上车基准线的变化可以看出，2016至2019年胶州房价“水漫金山”，至2019年刚需上车线上涨了近1.3倍；而待开启限购、投资的热潮逐渐减弱，胶州房价的上涨幅度肉眼可见的慢了下来。而根据目前的势头来看，胶州或也是目前近郊区中唯一刚需上车基准线未破百万的地区。
而就目前的情况来看，胶州的大部分项目都满足136万元的刚需上车基准线。像是融创时代中心、协信天骄云麓、海尔产城创御品华府熙园等，其中有不少大面积的户型产品，但由于整体均价相对较低，所以也符合刚需的上车基准线。
60万可上车的远郊区
至于平度和莱西，两个远郊市的房价一直都比较可亲，于新青岛人而言也是购房压力较轻的地区。虽然两地房价友好，但在地区的发展程度上与主城区、甚至是近郊区都有较大的差距，加之两地距离青岛成熟城区较远、且暂无便捷的交通，所以即便青岛刚需有能力在两地购房，也较少会选择两个远郊市。所以，平度和莱西的房源项目，也基本上以本地性客源为主，满足本地购房者需求或外地投资需求。
从刚需上车的基准线来看，平度和莱西的房价在2017年之前整体相差不大，走势平缓；自2017年起两地也开启了上涨的走势。但就目前来看，平度和莱西的刚需上车套均总价也未突破百万，若以贝壳研究院136万元的刚需购房标准来说，两地居住友好，刚需上车线涨幅在0.8左右。
综合来看，全青岛市的刚需上车基准线自2016年起便摁下了大涨的按钮，无论是主城区还是郊区，刚需的上车线基本都上涨了1倍多；其中主城区涨幅整体较大，四方翻了两番、上涨2.35倍居首，涨幅最小的高新区也在0.6倍。在房价疯涨的时代，各区都不甘落后；即便开启了限购限售、房住不炒，青岛留给购房者的选择依旧不多，尤其是实力有限的刚需。
当然，若想以总价136万的标准在青岛的主城区置业，着实艰难，但也并非毫无机会，除了新房，二手房也可列入选择范围。至于近郊区，除了几个热门的板块外，留给刚需的选择也比较多。
虽然近几年主城区乃至全青岛的房价走势已经放缓，但将时间线拉长，可以发现青岛刚需上车的门槛也确实迎来了不小的提高。于刚需来说，上车还是应当趁早。
