楼市传统的“金九银十已经过半”，十月是最后一个黄金节点了，从市场反应来看青岛楼市价值在重新洗牌，价值线调整，楼市呈现单点分化。但从成交数据来看，青岛楼市比较稳健，疫情解封后商品房月成交量均过万套，也没有像济南一样出现过项目开盘价低于地价的情形。
2020年1月1日——9月27日青岛商品房成交月度走势
根据锐理数据系统：2020年截至目前商品房网签成交接近10万套，刨除受疫情封闭的一二三月，其余月份皆过万，其中6月份成交突破1.5万套。
在区域分布中，西海岸多年“独霸”青岛市场；第二的城阳因为共有产权刺激上半年很坚挺，在政策调整后，成交量明显萎缩，局部出现降价；胶州也依旧位列三甲，胶州楼市成交得益城市价值的想象力。
N0.1 | 胶州的增量思维，欲重返辉煌
胶州的想象力源于增量思维。
胶州有着4500多年的历史，唐朝就设立板桥镇，北宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一的通商口岸，胶州的开放，商贸的繁华，让其雄踞胶东的门户，直到近代才被后起的青岛所取代，可以说是“先有胶州，后有青岛”。
如今的胶州开始了重返辉煌之路，胶东新机场，上合示范区，地铁，高校等战略大项目的落地，为胶州带来新的发展机遇，进化城市界面，更新城市价值。
胶州将撤市划区是推动器，当然要等官宣，这是后话。
胶州定位打造成“海陆空铁”立体综合交通枢纽型区域，胶东新机场，胶州北站，地铁8号、8号支线、12号线以及14号线，跨海大桥，机场快速路等，融合航空、铁路、公路、轨道等多种方式于一体。半小时到达主城与青岛主城同城化，2小时覆盖山东主要城市，“同频共振”效应发挥到最大。
其中，权重最重的胶东国际机场，远期目标是建成与全球沟通的国际航空枢纽，成为东北亚最具影响力的航空大都市。与深圳宝安空港新城、上海虹桥商务区、成都天府空港新城一样，胶东临空经济区将是青岛临空经济的战略支点。
上合峰会给青岛楼市带来阶段性巅峰，会后成立的上合示范区，将打造成国际合作的平台，是一带一路政策的桥头堡，开放和交流进一步打开。
未来，胶州将与更多地区实现人流、物流、商业、信息流的交流，最终改变胶州的城市观念、人口结构、消费观念等，带来新的发展动能和产业结构，这都是现在以及将来胶州房地产发展的最大增量。
NO.2 | 胶州楼市生态链的顶端
胶州楼市经过这几年增容，5大板块已经形成，随着市场大周期的调整，板块之间的分化和层级明朗起来，退潮之后价值线的稳固性也浮出。
2020年1月1日——9月27日胶州5大板块商品房成交
严重依赖外来客户的胶州开发区已经后继乏力，走不动了，有的项目开盘去化个位数；占据城市核心资源，配套基底完善的老牌热门区域胶州新城区较为平稳，例如，胶州新城区的万科公园大道逆市飘红，开盘均价接近16000元/㎡，开盘当天卖出200多套，量价齐高。2020年截止到目前，胶州新城区的成交量占据五大板块之首。
一个城市的核心地段代表着核心文化与生活方式，汇聚了城市最优质的教育、医疗、文化、交通等公共配套资源。房价的升值外溢效应从来都是始于城心，离中心越近，你的财产就越值钱。
胶州新城区板块是胶州城市的坐标和城心，胶州市政府位于板块中心，板块内商圈宝龙广场，胶州一中，三里河公园等资源集粹，胶州新城区板块代表着胶州经济，生活方式等的最高水平。
当然，房子作为商品，价格和市场最终还有由供求关系决定，胶州新城区的成交量跑赢胶州其他板块的同时，胶州新城区板块的库存要远低于明星板块胶州开发区，同时也少于胶州老城区板块。
另一方面，胶州新城区短时间内也不会有批量集中供应出现，今年截止到目前，胶州新城区板块共成交7宗商住地，其中有3宗为青岛恒大文化旅游城项目用地，未来不会出现大面积供应，供应流很稳定。
占有优质资源、基底完善、人口密集、供求关系稳定的区域，在何种周期之下价值线都最为稳定。对持有片区房产的人来说，资产保值和增值安全系数更高，这是胶州新城区板块成为胶州楼市生态链顶端的逻辑。
NO.3 | 胶州市场的挑战，如何破局？
胶州新城区板块楼市今年最大的动静是恒大旅游集团的进入，打造了青岛恒大文化旅游城项目，该项目不仅位于胶州新城区板块，同时也是上和示范区和少海新城的辐射区域，同享三个板块的红利。
青岛恒大文化旅游城区位图
青岛恒大文化旅游城落地胶州不光是恒大和胶州的机遇，同时也面临着市场的挑战，如何在胶州整个市场中破局，青岛恒大文化旅游城主要从两个方面进行，一是地段，二是项目配套升级。
首先是地段，也就是择址观，地段选对了项目就成功了一大半。青岛恒大文化旅游城是一个文旅项目，与其他文旅项目偏居一隅不同，青岛恒大文化旅游城距离胶州市政府仅2.7公里，完全可以享受胶州市中心的优质成熟配套资源，而且项目沿千亩青年湖水库而建，三里河公园以及万亩少海湿地都可短时间内到达，具备了刚需和改善的宜居属性，这就有了客群支撑。
青岛恒大文化旅游城实景图
同时，项目自身内在生长因子不断完善着项目自身配套及片区的基底。项目引进了山东师范大学直属实验小学；自建风情商业街、缤纷美食街、欧式城堡酒店、恒大铂金会所等多种业态配套，最重要是配建的恒大水世界。
风情商业街效果图
恒大水世界是恒大旅游集团最新升级的拳头产品，汇集全球专业设计团队，采用国际前端游乐设备和技术打造的全球规模最大、档次最高的“全室内、全天候、全季节”恒温水乐园。
水乐园全室内全天候的设计将实现一年365天开放游玩，原创面积约92230㎡，欢乐亲子馆、梦幻儿童馆、魔力趣味馆、飞跃竞技馆、激流挑战馆、超级极限馆六大场馆，涵盖80余个水上游乐项目，包括全球最大造浪池、室内亲子城、漂流河、水上过山车等17个明星项目，打造全季节的水上乐园王国，提供“乘风破浪”全新体验。
未来恒大水世界运营后将成为青岛乃至山东文化旅游的新名片，弥补了胶州文化旅游的空白。同时作为乐园带来的经济辐射拉动，将会促进片区基底和价值线的升级，青岛恒大文化旅游城可以说与胶州同频进步与发展。
此外据了解，青岛恒大文化旅游城因为首次露面价格低开，精装起价8字头，而距离1公里处龙湖昱城均价12000元/㎡，距离2.7公里的市政府东侧万科已经卖到了16000-22000元/㎡；在二手房方面，相近的青湖国际香缇郡二手房报价高达一万三，无电梯的老小区诺贝尔山庄成交价已经8000多，一二手房价格倒挂，青岛恒大文化旅游城在胶州新城区板块属于价格洼地。有兴趣的可以去售楼处了解下。
