01
没有最坏也没有最好
预测楼市不是一件容易的事情，刚刚过去这半年，这个备受瞩目的市场，就证明了自己的多变：开春一场疫情，“稳定”、“回暖”等普遍预期无解落空，当悲观上头、焦虑弥漫时，春夏之交又是一波绝地逆袭和深V反转，这个半年里，出现了一个绝对低迷的2月，和一个触及高点的6月，它是最坏的？还是最好的？
近一年青岛新建住宅成交走势图
2020年1-6月，青岛市新房成交62218套，同比下降5.79%。以半年为统计周期，这就是2年半以来成交最差的6个月。但衡量这个半年的楼市温度势必要把疫情考虑进去，毕竟在2月最严峻的时刻，成交挂零也是大多数楼盘的“正常”表现。
把这个意外选项剔除掉，其实第二季度三个月，摆脱疫情感染的青岛楼市反弹势头其实相当惊人。尤其是6月份，虽然并非楼市传统活跃月份， 却以13941套成交，秒杀去年的金九银十，这个数字甚至是过去18个月青岛楼市最高纪录。
02
市北怎么了？
楼市保持了正常的逻辑和惯性，虽然有疫情这样的突发事件，但我们依然见证了它的韧性。于是那些暂停就像是积蓄力量的修正，停得越彻底，爆发得越干脆。
2020上半年青岛各区市新房销售排行
如果说需求是楼市难以任性起伏的牵引绳，那么，某些场外因素就是这个市场的助燃剂，比如宏观形势带来货币政策的变化，再比如城阳的共有产权政策。
前者努力把楼市的投资预期拨往正向，后者几乎是吹响了青岛楼市逆境崛起的号角。城阳区因此成为上半年青岛楼市区域成交的亚军，12921套甚至比第三名胶州高出了50%以上，如果把关联度很大的高新区也合并计算，其实“大城阳”片区与冠军西海岸也差不了多少。
2020上半年青岛各区市新房销售排行
数据不会撒谎，它会告诉我们印象是印象，事实是事实，有时候，印象就是事实的假象。比如都觉得上半年市北动静很大，又是黑龙江路上群雄争霸，又是老城区新盘多发，好像除了西海岸和城阳，就数它最热，但主城开发空间有限就是不可逆的趋势，以成交量论，市北勉强在11个地产区域中排上老六，不仅被传统西、胶、即落在身后，比“低调”起来的高新区成交也少了近1000套，甚至连平时不显山不露水的平度，也能以300套左右的微弱落差紧咬市北。
被盛传销售压力山大的胶州，还是以8000多套的成绩保住了三甲身份。一个机场随时可能投入使用，没有限购锁喉，价格却“洼”到可以的片区，不会真的沦落到无人问津。
03
青岛房东更务实了
2020年未必是最好的半年，但更谈不上“最坏”。从二手房的成交看，这种观点的论据更加充分。
2020上半年青岛二手房月成交套数
即便有疫情拖了后腿，青岛2020年1-6月的二手房成交量还实现了同比上涨。与一手房市场的半程峰值收官表现类似，6月份青岛二手房成交6700套，同比上涨36.4%，同样是近18个月二手房市场的最佳表现。
2020上半年青岛二手房月成交面积
为什么二手房市场的反弹好像比一手房还要明显？首先，近两年青岛二手房市场相对新房市场更为平淡，这种背景会将任何一种向上的风吹草动映衬得更加显眼。
其次，很长时间的“成交艰难”锻炼了卖方心性，在定价策略，议价空间方面，青岛房东们更加务实，一二手房价格倒挂的现象在很多片区得以缓解。
其实，部分区域的一手房市场热度，对二手房市场也实现了联动和刺激。比如远洋项目今年对浮山后片区二手房成交的活跃度就产生过正面影响。
2020上半年青岛二手房各区市销售成绩
纵观2020青岛楼市的上半场，一个糟糕的开端搭配一个小燃的收尾，整体表现十分正常。青岛的城市魅力在，青岛的发展动能足，青岛楼市的后劲就有充分的保证。
