青岛可售住宅套数152920套，去化周期19.98个月？
近日，某数据研究机构公布的一组数据，把在买房与不买房之间徘徊犹豫的朋友，吓出一身冷汗，因为综合不同口径的专家意见，去化周期18个月已经是楼市库存的合理上限。在政策相对稳定的前提下，供求关系决定市场走势，库存“超标”的青岛楼市是不是危险了？
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真的危险了吗？让我们来分享一篇2015年11月国内某名报的文章《青岛市库存量令人“意外”，18万楼市库存压顶》，看起来发表这篇文章的时候才是青岛楼市最危险的时候，因为18万套库存比现在的15万套多了3万多套。
有意思的是，这篇文章中说，那个时候青岛楼市的去化周期是14个月，比现在的20个月又少了半年。是不是有点乱？在楼市“最危险的时候”这个选择题里，我们到底应该站18万套还是20个月？应该都不是！2014年21世纪经济报道的一篇文章称，当时青岛楼市住宅库存接近20万套，去化周期29个月。
其实在房产君看来，去化周期这个事情，就是个计算方式问题，库存基数这个分子不变，以什么周期的去化量作为分母，就可以得出迥然不同的结论。
让我们看这个19.98个月是怎么来的？以152920套这个库存量除以1-5月的平均月销量，看起来挺合理，但我们也要考虑到至少有两个月因为疫情和春节的原因，是绝对的淡季，被这样的特殊因素拉低了成交量，以它作为平均速度，去化周期一定会被放大。如果用5月份青岛楼市13533套的成交量来代替，152920套这个数字消化起来，好像还用不了一年。
就住宅库存动量而言，其实前5个月青岛楼市的变化并不明显。同策的数据称，环比上涨只有1.2%。而绝对数值上，正如我们前面提到的，目前的库存套数较2014年和2015年的高点，差距比较明显。
“去库存”开始大幅拉升楼市的2017年2月，媒体报道中提到的青岛住宅库存约为13万套，与当前的数字相差反倒不大，15万套这个数值对于青岛楼市而言，算是一个相对安全的中位数。
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也有朋友反映，印象中房子就是开发的多了，比如浮山后和新都心，去年有那么三四个项目，今年好像在售和已经拿地的，差不多十多个。
房子多了库存也多才正常？其实两者并不能划等号，还是那句话，供销两旺的话，消化库存不成问题。浮山后和新都心，最热的楼市地盘，它的供应多了一些，并不能对青岛楼市的去库存大局产生实质性影响，况且目前的青岛楼市房源供应在板块轮替中做到了总体平稳。
同策数据显示，1-5月，青岛累计供应57634套房子，同比还下降了5.25%。浮山后和新都心有增量，可能高新区和城阳门量却在走低。
“19.98个月”的去化周期不该成为阻碍在青岛购房置业的魔咒，相信在政策日渐趋稳和青岛城市能量不断升级的背景下，青岛将会迎来旺盛需求的回归。而与此同时，前5个月的数据也提醒我们，目前的市场环境不支持购房者像两三年前那样随心所欲。
库存分布并不均衡，某些片区的库存已经达到了历史峰值，在这样的区域买房没有问题，但想要炒上一把，不仅要面临限售等政策制约，二手市场上未来的火拼也一定会把盈利的预期打薄，再打薄。
商业房产购买要谨慎。截至5月底，青岛市场可售商业房产高达273612套，较商品住宅多了12万套还多，去化的吃力程度远超住宅。
