5月15日,《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》印发,办法提到土地权属不清、有争议等六种情况下,建设用地使用权不得进入二级市场。另外,办法强调,以出让方式取得建设用地使用权的,转让房地产时,属于房屋建设工程的,需完成开发投资总额的25%以上。该办法自2020年7月1日起施行,有效期至2025年6月30日。
六种情况下,建设用地使用权不得进入二级市场
办法明确,本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本办法执行。
办法提到,各级自然资源行政主管部门应建立土地二级市场交易场所,搭建统一的交易平台,推动土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合,实行“交易+登记”一体化服务,推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。
办法强调,有下列情形之一的,建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押:未依法取得建设用地使用权不动产权证书的;土地权属不清、有争议的;经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的;已经超过建设用地使用期限,未办理续期的;已认定为闲置土地,未按照市、区(市)人民政府批准的闲置土地处置方案完成处置的;法律、行政法规规定禁止交易的其他情形。
转让房地产时,需完成开发投资总额的25%以上
对于建设用地使用权转让,办法提到,以买卖、交换、赠与等方式转让建设用地使用权的,应书面签订建设用地使用权转让合同。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。
以出让方式取得建设用地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;已实现出让合同约定的其他转让条件。原土地出让合同对转让条件有约定的,从其约定。另外,以出让方式取得的建设用地使用权转让时,出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。
办法明确,转让双方应当依法申报交易价格。以买卖方式转让建设用地使用权,申报价格比标定地价低20%以上的,市、区(市)人民政府有权行使优先购买权;尚未建立标定地价的,申报价格低于基准地价的,市、区(市)人民政府有权行使优先购买权。
划拨土地出租年收益金标准暂定与基准地价挂钩
对于建设用地使用权出租,办法提到,以划拨方式取得的建设用地使用权,经批准准予出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租(租赁年限超过5年),或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让等有偿使用手续。
办法提到,建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人向自然资源行政主管部门依法申报并缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。本市划拨土地出租年收益金标准暂定按建设用地占地面积基准地价水平的1%收取。
根据办法,以出让方式取得的建设用地使用权,可以将全部或部分建设用地使用权出租,但应当符合两个条件:已按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地;已实现出让合同规定的其他约定条件。
另外,以租赁方式取得的建设用地使用权,已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件,经出租人同意,可以出租。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权出租,参照以出让方式取得的建设用地使用权出租的有关规定执行。
允许不以公益为目的企业以建设用地使用权抵押融资
对于建设用地使用权抵押,办法提到,自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
办法明确,以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,可根据租赁合同约定,将建设用地使用权连同地上建筑物、附着物一并抵押。
办法强调,允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时,不得改变土地用途。
进一步规范建设用地使用权二级市场交易
另外,办法提到,市自然资源行政主管部门负责开发建设覆盖全市的线上交易市场。线上交易市场对内设立交易备案管理系统,提供网上权属信息比对、土地他项权利查询等内部审核服务功能;对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务。另外,自然资源行政主管部门应当按照交易、登记一体化建设原则,依托不动产登记机构设立土地交易线下有形市场。线下有形市场应当设置转让、出租、抵押等交易事项办理窗口以及供求信息收集发布、交易咨询等服务窗口,为交易各方提供一站式便捷服务。
土地二级市场交易主要采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式,也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易。办法提到,自然资源行政主管部门应当健全土地二级市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系统。落实公示地价体系,定期更新和发布基准地价或标定地价;完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动,维护市场平稳运行。
办法提到,建设用地使用权通过网上交易的,交易双方可登陆青岛市土地二级市场交易服务平台,发布信息、签订并提交合同。当事人自愿通过交易平台达成交易后,应通过交易平台签订并提交合同。各区市自然资源行政主管部门要加强交易事中事后监管,对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的,不予办理相关手续。
