新型冠状病毒肺炎疫情发生以来,大家对房地产市场及房企发展受影响情况颇为关注。为此,克而瑞青岛机构面向青岛地区一线地产业内人士开展调查问卷,共回收有效问卷512份,对问卷进行分析整理后形成《疫情对青岛房地产市场影响业内问卷》及趋势建议。本文将512名业内人士相关意见进行系统汇总,总结形成以下结论,供参考。
核心观点
•青岛房地产市场经2019年周期性回调,市场整体处于小幅下行波动周期,原本继续下调的动力不大。虽经突如其来的“疫情“影响市场降至冰点,但从本次问卷反馈出来的业内信息来看,并没有过度悲观;
•价格将小幅下滑或稳步持平,大幅探底的可能性不大;
•疫情结束后二季度下半段,将是新房营销“由守转攻“的关键节点;
•疫情对主城区影响程度小于辅城区,疫情之后的市场对于胶州、胶南等库存及销售压力较大的区域将以价格优势来吸引客群,但对于主城区及辅城区刚需流量型板块,仍会保持一定的销售速度;
•疫情导致新地块挂牌延后,投资端以短期影响为主;
•此次疫情将加剧企业分化,中小房企将面临破产或被收并购。
512位业内人士,其中60%认为疫情对整个房地产市场影响周期为2-3个月,预计2季度中或末市场将回暖,普遍认为2020年房地产市场形势无需过于悲观,认为将出台相关的调控政策促进市场回暖；
疫情对投资层面有短期的影响,对年前挂牌的土地成交无影响(青岛目前暂无延交土地金细则),新地块土地谈判、勘察调研、招拍挂均不能正常进行,延后复工、资金层面及土地成交延期等多重因素影响下,导致全年销售任务的回调;
受疫情的影响普遍认为价格在2019年楼市降温的基础上会小幅下滑或持平;目前价格已经在底部,下探的幅度不大,疫情对客户购房信心有一定的影响,需要一定的修复措施及周期。分区域来看,疫情将对胶州市、黄岛区(原)、胶南(原)、即墨区等区域影响较大,上述区域多是供应量、库存量较高,缺乏内生性需求,依靠外来客群导入为主。对辅城区配套、交通等欠缺的板块影响较大,对主城区影响相对较小;疫情过后刚需产品将先启动,后续将逐渐带动改善型产品回归市场;
目前各家均启动了线上售楼处,但开发的深度不同(如无VR实景看房、优惠政策同步释放等),疫情对客户线下购房及信心影响较大,为了修复客户信心多家开发商推出了无理由退房,目前市场成交的新客户较少,例如保利大国璟释放开盘折扣为老客户成交,恒大悦珑台提供网上VR看房、5000元“最低价锁定”、88天“无理由退房”、75折优惠、多重购房优惠等权益,成为继无理由退房后的又一个行业颠覆性举措;
疫情过后产品将更加注重智能化健康家居、优质物业管理、社区商业配套等方向;
客户将对物业服务方面的医疗服务、配送粮油蔬菜、必备物资集供、入户消毒等需求有提升。
问卷整理回顾
1、本次受访者均为青岛地产业内人士,其中男士占比 74.48%,受访者年龄 30-40岁占比较高
2、业内人士从事的房地产相关行业中营销占比最高达 47%
其中营销人员占比47%,投资占比9.28%,工程占比7.73%,运营占比6.19%,设计及媒体分别占比4.9%。
3、大部分认为疫情过后对客户购房信心有一定的影响,其中认为信心下降占比 60.57%,信心上升占比 25.77%,无影响占比 13.66%
4、大部分认为需要 2-3个月时间房地产能恢复正常的销售。
其中39.34%的业内人士认为需要3个月能恢复正常销售,22.34%的业内人士认为2个月能恢复正常销售,18.27%业内人士认为需要6个月以上,这次疫情对短期季度市场的冲击是比较明显的。
5、 90%以上的业内人士认为今年的房地产政策会放松或局部放松
其中30.4%的业内人士认为政策会宽松,63.4%的业内人士认为会局部宽松,6.19%业内人士认为不会变,后期的成交走势与相关政策密切相关。
6、受疫情影响,青岛住宅价格小幅下降或者持平
其中47.94%业内人士认为住宅价格将小幅下跌,27.84%业内人士认为住宅价格将基本持平,18.81%业内人士认为价格将小幅上涨。
7、疫情过后,首置产品市场能够率先启动
其中62.11%业内人士认为首置产品能率先启动,26.8%业内人士认为首改产品能率先启动,其中73%营销业内人士普遍认为首置产品将先启动。
8、大部分业内人士认为疫情过后开发商拿地将放缓
54.9%的业内人士认为投资将放缓,29.9%的业内人士认为投资恢复正常,15.21%的业内人士认为疫情之后将会积极拿地。
然而,投资部门66%的的业内人士认为疫情过后对投资拿地无太大影响。
9、认为疫情对胶州、黄岛区(原)、胶南(原)、即墨等区域市场影响较大
45.69%的业内人士认为对黄岛区(原)市场影响较大,43.4%的业内人士认为对胶州市市场影响较大,34.26%的业内人士认为对胶南市(原)市场影响较大,31.22%业内人士认为对即墨区市场影响较大,对市南、市北、崂山、李沧等区域影响较小。
10、大部分业内人士认为网上售楼处对目前房产销售的作用无作用或一般
其中54.9%的业内人士认为网上售楼处购房效果一般,37.89%的业内人士认为网上售楼处无效果,线下售楼处被迫关门,房企现金流面临很大挑战。
11、认为线上购房系统中线上实景看房、优惠活动、在线支付安全性、专车看房等较为关键
其中74.37%业内人士认为线上实景看房应重点打造,68.27%业内人士认为优惠活动较为重要,34.77%业内人士认为在线支付安全性较为重要,29.19%业内人士认为专车看房应作为重点打造,此次疫情也将加速网上售楼处的建设,构建网上售楼处增加客户的粘性和关注度。
12、优质物业管理、智能化健康家居、社区商业配套等关注度将提升
91.75%业内人士认为优质物业管理关注度将会提升,61.6%业内人士认为智能化健康家居关注度将提升,51.29%业内人士认为社区商业配套关注度将提升,32.73%业内人士认为客餐厅等公共活动空间使用率和面积关注度将提升。
13、疫情之后客户对小区医疗服务、配套粮食及蔬菜、必备物资集供等有更高的要求
其中71.13%的业内人士认为对医疗服务将有更高的要求,66.49%的业内人士认为对配送粮食及蔬菜有更高的要求,66.49%的业内人士认为对必备物资集供有更高的要求,41.16%的业内人士认为对入户消毒有更高的要求。
疫情之后的市场趋势预判
1、市场未来走势:
如青岛地区在3月或者中下旬疫情得到有效控制,再加上房贷利率稳中有降,货源供应量增大、促销及可能出现的局部宽松政策的带动下,客户购房信心重建,市场逐渐复苏,先从刚需市场逐渐过渡到首改、再改甚至投资类产品。部分中小企业为了应对到期债务,也将会降价销售回笼现金。
2、投资层面:
疫情影响一季度新地块投资滞后,疫情之后将迎来拿地窗口期,高杠杆的土储驱动模式将被颠覆,拿地前更需进行规划设计、成本、市场等精准专业研判,头部房企及区域型房企等拿地规模及布局还要受企业资金情况、土地储备、整体投资战略等影响。也将有越来越多的本土中小企业资金困难,或致破产或被收并购。
3、线上售楼处将迎来2.0时代:
目前青岛的线上售楼处以区域公司项目或单盘较多,平台多依托于第三方或者简易小程序,万科、恒大有自创APP,由于本次推出线上售楼处时间较短,企业在VR实景展示(售楼处、示范区、样板间等)及优惠政策释放、功能设置等方面仍不够完善,未来直播售房将会出现多个网红销售。全民营销带动下更有利于房企创建自渠,未来线上售楼处将实现实景化、交易安全性、环节简化、线上线下无缝对接,并增加房贷计算器、资格审核协助等辅助售房工具给客户带来便利。
4、产品需要升级
低密度景观社区、健康社区、科技住宅、家庭共享空间产品、多卫、社区商业、社区医疗、社区邻里运动空间等成为产品重点打造方向,未来也将迎来新一轮的产品价值、居住理念、硬件服务及软性服务的升级。开发商近期多进行客户需求调研,另外供货的产品结构和入市时机也较为关键。
5、物业服务将更加人性化、智能化
未来业主将物业服务作为购房的重要考虑因素之一,对物业的要求越来越高,除了传统的安保、社区卫生、家庭维修等基础的服务功能之外,对业主的人文关怀,应急措施、直供安全放心的粮食及蔬菜,社区医疗保障、儿童看护等将解决业主基本的生活所需。无接触的电梯、消毒机器人、智能温度检测设备等新技术产品必将加速进入社区。5G、人工智能和虚拟现实,都将非接触物业服务的领域不断延伸。
