在调控的背景之下,岛城楼市呈现出明显的分化,由于受限购政策影响,加上总价较高,住宅产品降温明显,而公寓产品则凭借低总价、地理位置好等优势,受到不少购房者的青睐,保持了相对温和的状态。而从成交区域来看,凭借较高的性价比、独特的山海资源等特点,西海岸成为岛城公寓市场的绝对“主角”。
市场 今年公寓产品成交活跃
克而瑞统计数据显示,2019年2月青岛公寓新增供应0.32万平方米,环比下降96.95%,同比下降84.14%,共计52套;成交面积2.44万平方米,环比下降54.68%,同比下降29.49%,成交套数452套;成交均价18494元/平方米,环比上升14.00%,同比上升20.50%。而从3月份前两周的统计数据来看,市场暂无新增供应,成交面积为2.21万平方米,已经接近2月份全月成交面积。数据显示,相比青岛普通住宅产品市场的骤然降温,岛城公寓市场保持了相对活跃的状态。
而岛城公寓市场的热度,其实或多或少延续了去年的余温。克而瑞统计显示,2018年,岛城公寓市场呈现出供销两旺的势头。全年成交面积达到102万平方米,环比增长29.11%,接近2016年和2017年两年成交面积之和;同时,公寓的供应量也相当可观,共计约40万平方米,尤以西海岸最多。
西海岸灵山湾附近一处楼盘的营销总监告诉记者,项目有别墅、洋房、高层和公寓等产品类型,但是在当前楼市大环境相对低迷的情况下,普通住宅类产品销售情况“降温”明显,但是酒店式公寓“降温”并不明显。“从客户来访量和成交量来看,前两个月住宅类产品下滑了2/3左右,而公寓类产品下滑只有1/4左右,相对还是比较稳定的。”该负责人认为,这与酒店式公寓不限购的优势密不可分,从市场情况来看,酒店式公寓的销售多数是由外地客户支撑的。
区域 西海岸成为“绝对主力”
记者调查发现,从目前市场情况来看,无论是供应量还是成交量,西海岸都挑起了岛城公寓市场的大梁。
克而瑞统计显示,2018年,西海岸公寓成交总面积达到了37.39万平方米,占青岛全市公寓成交面积的36%,占据各区市公寓成交榜榜首。今年以来,西海岸公寓市场依然是绝对主力。以2月为例,岛城公寓销售面积和销售金额前三名全部位于西海岸,分别是山东高速·西海岸中心(72套)、东方海景(48套)和世茂云鼎(43套),西海岸仅上述三个项目的公寓销量就达163套,总成交量更是超过了全市的1/3。反观其他区市,2月份市南区公寓成交18套,老市北区公寓成交12套。
西海岸公寓的分布与海密不可分,主要沿着海岸线呈带状分布,唐岛湾、灵山湾片是重点片区,单价主要集中于1.5-2.5万元/平方米之间。如知名大盘山东高速·西海岸中心公寓在售,面积60-94平方米,均价2.2万元/平方米。紧邻隧道口的金凤凰铭品75-82平方米装修公寓,均价1.6-1.7万元/平方米,准现房销售。
位于唐岛湾片区的青岛恒大金沙滩目前主推公寓和联排,公寓户型面积33-89平方米,惠后均价1.8万元/平方米,带装修交付,部分户型可瞰海。海上嘉年华托管公寓在售,建面约67-130平方米平层公寓,均价约2.4万元/平方米。天齐文海国际在售楼栋为2号楼loft公寓,剩余少量房源,户型建面49-105平方米,均价2万元/平方米,带3000元/平方米精装。瑞源名嘉国际公寓在售户型建面46-78平方米,均价2.3-2.6万元/平方米左右。位于灵山湾片区的世茂悦海建面40-88平方米海景公寓在售,惠后总价45万元起带装修。红星天铂在售公寓建面约36-66平方米,均价1.3万元/平方米,装修交付。
客群 外地投资者成重要买家
公寓由于总价较低、精装修交付、不限购等优点,受到了不少购房者的青睐。在岛城公寓市场上,刚需成为重要买家。老家临沂的冯磊大学毕业后留青工作,由于手头积蓄不多,且不想背负太大的还款压力,他把目光投向了公寓市场。经过一番比较,他购买了李沧地铁口的一处公寓,总价82万元,精装修交付。冯磊说,“主城区的小公寓对于我们年轻人来说非常合适,还款压力小,还可以提包入住。我准备过渡四五年的时间,等手头积蓄多了,再考虑换空间大一些的住宅。”
除刚需外,记者调查发现,公寓的另一大客群是投资者,而且不乏外地投资者。这个群体中,很多人受到限购政策影响,但手头又有些闲钱,就想买套公寓投资。老家淄博的周先生一直很喜欢大海,多次来青岛旅游,萌生了在青置业的打算。但由于限购,他无法购买住宅产品,就打算出手买套公寓。最终他购买了东方影都附近的一套公寓,总价不到一百万元。周先生说,这套公寓他准备定期过来度假,空闲的时候就托管短租出去。青岛晚报/掌上青岛/青网记者 李德银
提醒 多进行考察别盲目出手
岛城楼市专家张斌认为,公寓之所以受到青睐,主要是受楼市调控政策的影响。“一些手头有闲钱又被限购的人群,就会将目光从住宅转移到公寓上。”张斌分析认为,每年的旅游季节,岛城的短租公寓都很火热。一些购房者正是看中了这个市场,提前买几套公寓用来做短租房,“这类公寓一般都处于商圈周边,交通方便,且离旅游景点也比较近,因此很受欢迎。”
据了解,公寓产品相比住宅,有自身的特点,可谓优缺点兼具。虽然公寓产品售价一般低于同区域住宅,兼有户型小、总价低、托管等优势,但是公寓产品对所在片区的人流量、办公设施、商业配套等均有更高的要求,这些未来都将直接影响到租金收益,建议想要购买公寓的置业者,应多进行考察,不要盲目出手,要多方比较后再购买。
