日前有媒体报道，全国又有多个城市传来房贷利率松动的消息。据融360大数据研究院监测数据显示，青岛2019年1月首套房贷款平均利率为5．69％，较上月下降13个基点。
日前，记者也走访了青岛各大银行，了解到岛城当下房贷利率保持平稳态势，无论首套房还是二套房均执行基准上浮利率，其中首套房多执行基准上浮15%，少数银行基准上浮10%，二套房多执行基准上浮25%。
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“上浮利率”让不少计划贷款的置业者感到担忧甚至有些恐惧，在前期本网发起的调查问卷结果也显示，不少购房者一直在苦苦等待房贷利率下调，对于买房如何贷款一事也是问题颇多。2月落幕，楼市的“金三银四”即将开启，近日记者整理了一些网友、读者反馈热点房产金融类问题，同时联系了几位银行信贷业内，让专家帮您解答一下热点房产金融问题，希望能解开您心中的“问号”，对您新年买房置业有所帮助。
问题一：当下，我该选择贷款买房，还是等待利率降为基准或出现折扣时再出手？
业内解答：首先，目前青岛首套房贷多执行基准上浮15%，少数银行对优质客户可执行上浮10%，与2018年第四季度相比，出现执行利率小幅下降的情况。二套房多执行基准上浮25%左右，无明显变化。
虽然无论首套房还是二套房当下都执行上浮利率，但目前房贷的基准利率处于近十年间的低点。特别是对于首套房置业者来说，只要买房的总价预算力所能及，又有急切的购买需求，可以考虑直接购买，按照目前首套房贷的执行情况，日后的房贷压力并不会“大到夸张”，完全不必被房贷这个元素过度左右。
但对于二套房置业者来说则不一样，如果感觉房贷压力过大又没法提高首付比例，当下置业意向也不那么急切，就可以考虑观望等待2-3个月，结合房贷变化情况择机出手。
问题二：短期内，青岛房贷会进一步出现宽松迹象吗？
业内解答：2019年，房贷利率有望继续下行。但预计短期内青岛首套房贷及二套房贷难现大幅折扣，下行幅度预计也不会太大。不少购房者期待的首套房贷回归九折利率或八五折利率，结合楼市调控背景来看，可能会是较小概率事件。
另外，银行执行差异化信贷是趋势，目前部分银行针对优质客户给予较低利率的举措就是体现了差异化信贷。从大趋势来看，刚需置业需求依然是政策扶持帮助的重点，预计未来房贷利率下行也会更多的体现在首套房贷方面。
问题三：二手房贷款流程是不是很复杂？贷款比新房要难？
业内解答：二手房在申贷流程方面较新房确实会多一些，银行除了对申贷者资质进行评估，还要对所购买二手房情况进行评估，部分房龄超过20年甚至更长年限的房源，可能会遭遇贷款坎坷。但结合现在青岛二手房行情，除学区房外，热点交易房源房龄多在十五年以内，还有不少次新房，因此不存在二手房贷款一定比新房难这一说法。
针对大龄二手房，近年来有银行也出现了贷款期限+房龄最长“45年”“50年”甚至更长年限等利好执行政策，所以即便是大龄二手房，多咨询几家银行，也不难找到合适的贷款银行。特别是青岛主城区，随着新房越来越少，二手房申贷需求未来将逐渐成为大客群，各家银行未来都会重视这一业务，不会让购买二手房的置业者遭遇贷款难。
问题四：售楼处称有贷款合作银行，我是不是必须选这家银行？
业内解答：当下，不少楼盘开盘都会有一家或两三家合作银行进驻，开发商会推荐购房者去这些合作银行申请办理房贷业务。但这并不是坏事，一般来说，这类合作银行可执行的利率也都比较有吸引力，例如当下首套房15%是主流的行情下，一些楼盘的合作银行会给业主上浮10%的利率。建议购房者从楼盘合作银行中选择贷款银行，从而取得更低的执行利率。
但合作银行也只是一种推荐，并非必须选择。购房者可以选择自己感觉服务更好，或者是放款速度更快的银行进行申贷。但提醒大家，买房贷款过程中放在第一位考虑的，应是房贷利率，如你申请到的房贷是执行基准上浮15%利率，那么在整个还款周期内，这一利率上浮比例不会出现改变，即使国家调整基准利率的幅度，您的贷款还是在新的基准利率基础上上浮15%。
问题五：有哪些因素会影响贷款的成功率?
业内解答：其实影响批贷的因素有很多，如工资水平、工作年限等。但直接影响贷款成功率的，首先是个人信用记录，因为它影响的并非单纯贷款额度，而是直接影响是否能成功贷款。多数银行会重点考察申贷人近2年内的信用记录，如果申请人在近2年内有连续3次逾期或者累积6次或10次逾期记录，基本上就不予批贷了。
其次，工资水平及工作年限会影响贷款额度或是贷款年限，一般在银行判断申贷人当下收入存在明显还贷压力时，可能会建议申贷人增加贷款年限。不少银行都有规定，每月还款额要低于月收入的50%。如申贷人贷款金额与偿还能力差距较大时，申贷人可贷款额度可能无法达到预期，这时作为贷款人如果想继续在这家银行贷款，可以选择重新申请贷款数额，并增加首付比例，减少贷款额度。另外，购房者也可提供其他资产证明，这样也会有利于顺利申请到贷款。
