【青岛楼市故事会】第01期
我是何丰，今年40岁，原陕西人，现从事金融职业，来青已18年有余。今天要给大家讲的是我横跨12年，在青买房、换房的故事。从刚需到改善、买学区房，再到投资，可以说我见证了青岛楼市的整个发展过程。
回顾这些年的买房之路，虽其中有些波澜，但还算顺风顺水；虽算不上传奇，但至少稳扎稳打。
01
2001年，大学毕业，在机缘巧合之下我来到了青岛工作，此后便真正开始了我的青漂之旅。那时金融行业工资还不错，单位又提供宿舍，当时可以帮我省下不少房租钱。
工作之余，我一直在密切关注青岛房地产的发展，很早就已经有了想买房的想法。也因为想买房，一直精打细算，三年后我攒下了5万块钱。
02
真正着手买房子，来自于一个富二代室友的“刺激”。由于宿舍住宿环境不好，既没有暖气也没有空调，冬冷夏热实在折磨，于是乎他不久后就搬了出去。两年后，有次去室友家坐客，看着人家温馨舒适的家甚是羡慕，背后一打听那时他买的这套房已增值到差不多50万。这件事情促使我把买房的想法真正实施起来，我拿出了自己攒下的5万存款，加上父母支持的5万，还有自己2万多公积金，于2005年年初以单价6800元/ ㎡在市南买了一个50多平的小房子，正式晋升为“有房一族”。
买房后的日子虽然紧张，但内心是充盈。为了减轻还贷压力，我选择继续住宿舍，将房子出租，这样每个月便可拿到几百块钱的房租以抵房贷。
买房之路的转折出现在我遇到我对象后。
03
买房不久后，我遇到了心仪对象。她是山东人，2008年，我们顺利结婚。岳父岳母人很好，非但没有索要高昂的彩礼，婚后考虑到我们偿还贷款比较累，还给了我们7万块钱。这钱本计划是专款专用还贷款的，但拿到手后我却犹豫了，是还银行贷款，还是再投资？
也许是从事金融职业习惯的使然，我做了一个大胆的决定，利用这7万，加上我们自己手头的一些存款，又买下一套房子。那时候适逢金融危机，国家启动四万亿经济振兴计划，刚好有房贷利率打7折的优惠活动，我们毫不犹豫选择了贷款，于是2009年初，我投资30万在市北区入手了一套40平的二手小房子，并很快就将其出租了出去。因为贷款利率低，每个月的房贷基本上都可以被租金抵消，可以说是毫无压力。但也因此善意地“欺骗了”岳父母好长时间，直到房价后来涨了为止。老人见了亲戚总摇头说看不懂年青人的想法，本计划让还银行贷款，不但没还反而又背负了更大包袱。
日子过得很快，转眼一年过去了，在期待中，我们家迎来了一个新成员。有了宝宝后，父母过来帮忙带孩子，换套大房子就迫在眉睫了。但根据那时房产买卖政策，房产证未满5年出售需要缴纳5.6%营业税，再加上我们手头资金不多，换房事宜就此搁置。
04
2011年，居住的小房终于满5年，本计划卖出置换改善，但适逢”2010年国十一条“、”2011年新国八条“等房产政策影响，房地产市场一片低迷。直到2013年，我们才终于把自己居住的小房子终于卖出，因另外投资的那套40平小房子差1年不足5年，无法出售，仅卖到一套房的我们手头资金很有限，在还清贷款后加上手中的继续一共也不足百万。
本计划把这笔钱作为首付买个套二改善一下，并适当兼顾学区，但在看过南京路、市南试验等学区无数二手房后，发现很难二者兼顾。最后权衡利弊后决定还是首先以改善为主，于是我把目标锁定了市南区某新楼盘，该楼盘由于地理位置优越、品质较高，当时售楼外价格已达每平米2万元，但是在一次偶尔上网搜寻二手房源时，我竟发现该楼盘有低价”更名房“。经过筛选和中介推荐，我终于相中了该楼盘一套110多平套三户型的“更名房”，并在双方父母的帮衬下，以一万七千多的单价成功买入。
虽然背负了60多万元的贷款，但买上大房子的喜悦足以冲淡还贷的压力。2014年，我终于如愿以偿住上了大房子，生活质量明显改善。
05
转眼到了2015年，孩子已上幼儿园大班，眼看就要上小学了，是否购买学区房成为当务之急。那时也确实比较犹豫，一方面自己居住的小区划片小学、初中教学质量口碑都不好，怕耽误了孩子；另一方面，刚改善买了新房，生活压力较大，即便卖出之前在市北投资的另外一套小房，资金也稍显不足。由于学区房大部分都是老破小，不能贷款，想买学区房可不容易。
那段时间天天上网了解学区房，不但找房源，还在看人们对学区房的看法，在翻遍了所有专家对立双方的观点后，我觉得学区房不可不买，理由有三：
一是学区房虽然贵，但几乎会影响到孩子的整个青春。小学到初中9年时间对孩子未来的成长成材有着决定性的作用，如果能够给孩子提供好的学习条件，就应该在可接受范围内给孩子最好的。
二是转学难。一旦入学，想要再办理转学就会十分困难，名校入学名额一般都有限制，通常都是可遇不可求，根本不会存在空缺。
三是“朋友圈”。这再简单不过了，孩子一旦开始上学，就势必决定了他的档案和学籍。长大后，他的同学、校友、朋友也都是出自名校，这在一定意义上也能决定孩子日后的交际范围。
做出决定后，说干就干。于是我把那套40平小房顺利找中介挂出，由于房子地角好，户型方正，很快便以50多万元的价格顺利成交。紧接着，我就开始马不停蹄地物色学区房，真正开始选房的时候，才发现买学区房也有门道。由于资金有限，在不断的看房后，我最终选定了市南中片学区的一个20多平带院的老房子，用于儿子上学。这套学区房当时的总房款60余万，为此我又借钱背负了一部分债务。生活总是痛并快乐着，虽然日子过得捉襟见肘，但2016年孩子顺利进入知名学区。
06
2016年，楼市“去库存”政策全国推行，根据地方实际，青岛也推出了一系列购房优惠政策。从事金融职业的直觉，再加多年对房地产市场的关注，我深深感觉，买房的好时机来了。
恰巧这时候，得知落户放宽的消息后，在青务工的一个远房亲戚第一时间来找我，想让我帮忙寻找合适的房源。事实证明，帮助别人其实也是成就自己。在综合考虑了亲戚的还款能力后，我建议他将置业范围定在了黄岛，选定买房区域后，闲暇时间我就带亲戚跑各大售楼处，当时可以说是把黄岛区域的楼盘都跑了一圈，对黄岛新盘达到了如数家珍的地步。
经过一番“海淘”，最终，在综合价格和升值潜力的基础上，我帮亲戚选定了一个楼盘项目，单价才6000多元/平。就在亲戚准备交订金时，事情又出现了转折，置业顾问告诉我们，如果能买2套就可以每套两个百分点的优惠，算下来可以便宜1万多。看到这么便宜的房子，我内心也忍不住有点动心，于是顺水推舟，我和亲戚以6000元/㎡的单价分别购得一套80多平的小户型房源。
07
2016年，是青岛房价一路看涨的一年。随着先市区、后郊区板块轮动普涨，购买的黄岛房子不到半年很快就实现了一定增值。而在此期间，由于对房价一直比较关注，再加上一位胶南同学的推荐，我又把目光投向了原胶南区域，发现胶南中心位置的楼盘均价大多为7-8千/㎡，偏远位置则是4-5千/㎡，应该是价值洼地。于是，经过考察，我又投资了一套胶南的房子。
当然，在此期间，背负债务的我也承受了较大经济和精神压力。所幸的是一方面房子总价不高，承债额度尚在可承受范围，另一方面，低价入手的房子自2017年初便开始持续上涨，虽然日子过得比较辛苦，但内心还是比较坦然。现如今，两套房子的挂牌均价已翻了一倍多，每个月的租金也有1500元左右，已实现资金回流收益。
与此同时，2017年，我们买的学区房也如预期顺利拆迁，一下子拿到了150多万安置补偿款。在清偿所欠债务后还有不少剩余。在综合考虑区域和升值因素后，高新区开始成为我投资的下一个目标区域。2018年3月份，我以1.2万的单价在高新区顺利又买入了一套新房。
至此，我的买房、换房之旅暂时划上了一个阶段性句号。
嘉宾后记
回想起我这长达12余年的买房之路，心中感慨颇多。首先，因为丛事金融工作，帮我获取了不少经济信息和政策动态，也善于懂得理财和融资，这对我买房置业起到了很好的帮助作用。不得不说买房“信息对称”和理财知识储备至关重要。
其次，“选择可能比努力更重要”。这种选择并不指的一定是投机，更多指的是家庭和人生的一种规划，视野和格局的一种前瞻性认知，比如家庭资产如何合理配置、消费开支如何摆布、子女教育选择如何平衡等，不同的选择造就不同的结果。
第三，买房置业是一门很深的学问，大多数人可能只会是在需要的时候关注一下当下政策和新楼盘情况，急急忙忙就完成了置业，一旦阶段性的目标完成便不会再继续关注，我觉得是不可取的。在买房路上，我也好几次差点入“坑”，准备出手但综合搜集信息未出手的几个项目最后都成为了烂尾楼，所以日常房产知识储备必不可少。
最后，感谢我的爱人，还有我们双方的父母，没有他们在关键时候的鼎立支持，我将难以快速实现资金的原始积累，并及时启动置业计划。
