今天是农历二十四节气的立冬。《月令七十二候集解》说：“立，建始也；冬，终也，万物收藏也。”
而对于中国房地产来说，近几月似乎也一直笼罩在“入冬”的阴影里......
在楼市持续性调控和信贷政策限制下，购房者入市的积极性正在不断减弱。10月份，10个典型城市（北京、深圳、成都、杭州、南京、青岛、金华、苏州、无锡、厦门）二手房成交量3.9万套，环比下降25%，同比下降9%，成交量创48个月新低。
其实市场交易降温是大概率事件。但连续数月二手房交易量持续走低，市场观望情绪浓厚，同时卖方压力显现，降价现象开始增多。
撰文/燮旻
10城二手房成交套数同比连降25个月
今年1~10月10个城市二手房成交量为56.8万套，相比去年同期水平下降了12%。今年初累计成交套数同比已经连降25个月，已远超上一轮低迷期(连降16个月)，表明本次房地产调控力度远超以往历次。
10月份100个重点城市二手住宅挂牌均价环比下跌0.1%，连续两月下跌。100个城市中，二手住宅挂牌均价环比上涨城市共51个，平均涨幅0.75%；持平城市3个；下跌城市46个，平均跌幅0.78%。而大部分一线及热点二线城市二手住宅挂牌均价环比下跌。
二手房挂牌价最高的城市中，深圳以65813元/㎡占据榜首；其次为北京，挂牌均价63613元/㎡；上海挂牌价59121元/㎡位居第三。青岛十月二手房挂牌均价22808元/㎡。
10月10城二手房成交增幅变化数据
来源：各地官方房地产信息网、易居研究院
一线城市中，北上广均出现环比下跌，深圳以微涨0.04%成为唯一环比上涨城市。热点二线城市中，也仅有三亚、苏州等城市小幅上涨，其中青岛较去年同期同比小幅上涨，但环比下降。大部分城市仍处于下跌趋势。
二手房住宅挂牌均价在3万元/平方米以上的城市为8个，与9月持平；均价在2万~3万元/平方米的城市为10个，与9月持平；均价1.5万~2万元/平方米的城市16个，比9月增加1个。均价1万元/平方米以下城市仍然为37个。
可以预见，未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主，而在没有调控政策放松的情况下，房地产市场将很难出现全面改观。
青岛楼市：
跌落的九月 失守的十月 冰冷的十一月
2018年10月份青岛全市二手房22808元/㎡，较9月份的23364元/㎡下跌了556元，跌幅2%有余。
而分区来看，青岛10大区市中，莱西、崂山、市南等三区市上涨，而其余七区市均出现下跌情况，尤其是老黄岛板块10月份单月下跌1611元/㎡，跌幅达8%！
↑↑↑点击查看大图（数据来源：中国房产协会）
根据三个目前市场份额占比较大的二手房交易平台：链家网、安居客、房天下提供的数据来看，青岛二手房交易价连续三个月走低。但价格的回落并未带来成交量的上涨。
据不完全统计，10月份青岛二手房网签量为2444套,环比下降0.7%。10月份,价格在200万以上的房源的热搜度占60%,环比下降1个百分点；面积在90平方米以上的房源,热搜度占50%。最受刚需一族欢迎的小户型两居二手房占据了大部分的市场需求与关注。
从热搜楼盘情况来看,10月份热搜榜中有五个楼盘位于市北区,已经连续四个月霸占热搜榜席位五个及以上,其中同安路商圈依旧为火热商圈。崂山区的鲁信长春花园依旧为热搜榜第一位,第二名为青岛西海岸新区的海尔地产山海湾,第三名为市北区的万达39克拉。
作为上半年北方城市涨幅代表的青岛，银十迎来的不是销售旺季，而是销售惨淡，80%的楼盘面临去化难题。如今，“金九银十”的黯然退场已经写定，全国各大城市量价齐跌，11月各地楼市开始进入量变引起质变的发酵阶段。
2018年青岛楼市如何收尾？
不同于2016年、2017年实现的房地产年终翘尾，销售火爆。今年，二手房的下滑，也将慢慢发酵至一手房市场。10月份开盘的近30个项目中，只有三个盘清空了房子，其他多数楼盘剩余大量房源。兼具地铁、学区等优势条件的少数楼盘，因为有政府限价，价格低于周边房价，在价格优势和成熟配套的共同作用下，勉强清空了房源。
其他楼盘则剩下了不少房源，最差楼盘的认购率只有31%，项目推出的108套精装新房，只有33套售出。各大售楼处也是人迹罕至，购房者普遍陷入了观望状态中。对于主城区的房源，大户型则是最难消化的产品，高总价让房子成为了极少数人的奢侈品。
在楼市“入冬”成为共识的背景之下，为加快回笼资金，部分楼盘开始了“以价换量”，尤其在楼盘扎堆的片区，如城阳的惜福镇、胶州全境、即墨大部分区域、西海岸黄岛城区等，在年底银行放款速度等的资金压力下，预计也将有越来越多的楼盘加入了“价格战”。
从低首付的“价格战”，蔓延至草木皆兵的“全民营销战”，新房的开发商也在“凉凉”的市场中力争客户资源。在价格向买方市场转变的过程中，开发商与消费者之间的博弈从未停歇，市场的机遇与挑战同时并存，2018年也将在这场没有硝烟的战争中迎来尾声。
