悄然之间，2018年只剩下最后两个月了，济南上半年公布的2018年年度市本级土地供应计划完成得怎么样了？
经济导报记者查阅今年以来的土地出让记录发现，济南今年的商业服务用地供应已经接近完成计划，但是，在跟房价走势密切相关的住宅用地供应方面，今年已成交的住宅用地尚不足年度供地计划的一半。
自8月份以来，随着楼市降温，土地市场也有所降温，济南土地市场出现了近年来罕见的大面积流拍现象。世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者分析，土地流拍在一定程度上影响了济南的土地供应量，在当前房地产调控取得阶段性成果之际，土地供应应当继续保持在合理水平，以防止未来房价再次出现大幅波动。
供地计划远未完成
济南今年以来的土地供应，近期有明显放缓趋势，市本级最后一次住宅用地的出让，定格在了9月21日。当天济南共有272亩住宅用地成交，但同时有约419亩住宅用地流拍。此后，济南市本级再未有住宅用地挂牌出让。
据经济导报记者统计，截至目前，济南今年已完成住宅、商服土地供应80宗，总面积446.26公顷，约折合6693.86亩。其中，住宅用地47宗，土地面积约267.90公顷，约折合4018.47亩，规划地上最大建筑面积629.99万平方米。
在已经供应的住宅用地中，济南高新东区有5宗土地成交，面积合计823亩，主要在春晖路以西、科创路以南，拿地方为中海地产、龙湖地产、万科地产等。目前，这些土地上所建设的楼盘已经开始做前期宣传。二环南路以南的兴隆片区有5宗住宅用地成交，面积合计566.26亩，拿地方为华润置地，项目已经开盘销售。东绕城高速以内、经十路以南有5宗住宅用地成交，面积合计565.76亩，拿地方为济南万达城建设有限公司，部分地块已经开工建设。这批土地面积合计约1944亩，达到今年已出让住宅用地的近一半。
另外，花园路以北、大辛河以西有两宗住宅用地成交，面积合计160亩，拿地方为海尔地产旗下济南海嘉房地产开发有限公司，项目正准备入市。飞跃大道以北、韩仓河以东有两宗住宅用地成交，面积合计158亩，拿地方为金地、路劲、金茂等。
除此之外，济南其他片区成交土地都比较少，面积均在150亩以下。这些土地零散分布于唐冶片区、高新区核心区、华山北片区、王舍人球墨铸铁厂片区、西客站、长清大学园等片区。
济南目前的土地供应量，与年度土地供应计划差距有多大？
经济导报记者查阅到，2018年度济南市本级计划供地总量为1577.31公顷，约23660亩。其中，城镇住宅用地面积约9188.25亩，占供地总量的比例约为38.83%；商业服务用地3077.55亩，占比约13.01%；工业仓储用地4448.1亩，占比约18.80%；交通运输用地3880.35亩，占比约16.40%；公共管理与公共服务用地2852.55亩，占比约12.06%；特殊用地212.65亩，占比约0.90%。
目前，济南市已经完成住宅土地供应4018.47亩；完成商业服务土地供应33宗，土地面积约178.36公顷，约折合2675.38亩。参照上述年度供地计划，今年的住宅土地供应量尚不足计划的一半，商业服务用地供应已经接近完成计划。
市场变冷
开发商拿地谨慎
对于实际供地量与年度土地供应计划之间的巨大差异，朱江向经济导报记者分析，主要原因有两个：“今年上半年土地市场还比较热，但受各种因素影响，土地供应没有大规模放量。到了下半年，尤其是8月份之后，济南乃至全国很多城市的土地市场降温，开发商受资金链影响和对未来市场的预判，不敢拿地了，济南土地市场也遭遇流拍，土地供应受到比较大的影响。”
国内某知名开发商在济南市场上的拿地负责人张经理向经济导报记者证实，9月21日土拍之前，相关部门曾与该开发商接触，希望其能参与土拍。但公司考虑到销售压力较大，自身回笼资金需求比较强烈，再加上土地拍卖底价太高，经再三考虑，还是放弃了参与土拍。
朱江向经济导报记者分析，在市场遇冷的大背景，土地成交量下滑是常见的情况，在历次房地产调控周期中都是如此。“通常情况下，在房价上涨的周期，开发商销售好、回款快，资金流比较充足，拿地积极性也比较高；但在房价下跌的周期，开发商资金链紧张，即使想拿地也有心无力。能跳出房地产周期逆向拿地的开发商也有，但总体还是比较少的。”
现实中更多的情况是，在房地产下行周期，大部分开发商拿地都非常谨慎。“我们公司已经全面停止在三、四线城市拿地了。集中精力保住一、二线市场的销售，快速回笼资金，这是我们公司总部的统一安排。”前述张经理向经济导报记者说。
提前警惕房价反弹
面对土地市场的变冷，朱江认为应该保持警惕，用长远眼光看，它可能会使未来房地产市场供应不足。
经济导报记者注意到，综观国内众多一、二线城市，本轮房地产调控已经取得阶段性成果，很多地方的房价已经暂停上涨步伐。国家统计局本月20日发布的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，在9月份的新建商品房价格方面，上海、深圳分别环比下降0.1%、0.2%，广州环比上涨0.4%，北京与上月持平。在山东省，济南、青岛9月份的新建商品房价格分别环比上涨1.3%、0.4%，上涨幅度呈明显下滑势头。
朱江分析称，在房地产调控已取得阶段性成果之后，应当进行阶段性的总结和反思。“截至目前，本轮调控依然多用行政调控手段，限贷、限购、限售等政策都是指向压制需求。但是，供应端的变化并不是很大，土地供应量仍未有明显放量。未来一段时间，如果土地供应量大幅减少，房价触底之后，市场可能会出现报复性反弹。”
以济南市场为例，在房价大幅上涨的2016年年底，为稳定房价预期，济南市曾发布消息：2017年至2019年，市本级计划年均供应住宅用地7000亩左右，3年计划供地合计达2.1万亩。
据经济导报记者了解，2017年，济南实现供应住宅用地8387亩；2018年，济南计划供应住宅用地9188.25亩，但截至目前仅仅完成4018.47亩。现在马上到11月了，2018年只剩下两个月时间，今年的供地缺口相当大。如果与2017年至2019年2.1万亩的土地供地计划对比，济南从2017年以来已经完成住宅用地供应12405亩左右，距离3年的总计划还差距8595亩，未来一年多的供应任务比较重。
目前开发商拿地谨慎，即使政府有意供地，但开发商不愿拿地怎么办？
“对开发商来说，只要价格合适，就还会有人入手土地。比如说，济南雪山片区目前的新房价格已降到1.3万元/平方米左右。在这个价格之下，若土地楼面地价在5000元/平方米左右，开发商还是会考虑的。但周边此前成交土地价格达到8000元/平方米以上，开发商无利可图，自然不敢拿地。因此，为更长久地稳定房价，后期土地供应价格能否降低一些？”朱江分析。
经济导报记者也注意到，济南此前流拍的多宗土地价格确实比较高。以9月份流拍的土地为例，济南球墨铸铁厂地块加上配建成本之后，楼面成本达到近1万元/平方米，而周边某精装修楼盘在售新房价格为1.7万元/平方米，北部不远处另一楼盘的在售产品价格只有1.4万元/平方米左右，开发商在当时价格下拿地，盈利空间很难有保障。
“对开发商来说，应该鼓励大家逆周期拿地。土地的开发周期通常在1年左右，现在不拿地，等未来市场触底回暖之后，你再拿地已经来不及了。对于地方政府部门来说，应该考虑适当降低地价，让土地供应保持相对合理的水平。房地产调控已经取得了阶段性成果，但应该保持警惕，应提防因土地供应下滑而引发下一轮的房价失控。”朱江分析称。
