最近,原本指望成为房产市场的“蓝海”的长租公寓,遭到了空前的谴责和质疑。先是蛋壳、自如等企业被质疑为争夺租房资源,恶意拉抬房租,之后又有自媒体文章放出重磅炸弹称“为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快”,矛头直指“长租公寓+房租贷”的模式。
简单来说,房租贷的模式是这样的:由房产中介向房东承诺包租,中介对房子做出简单装修、统一管理,甚至还打隔断(在不直接违反“群租”规定的情况下,把两房变成三房)；随后,中介以“押一付一”“0押金”吸引客源,引导租客与金融公司、银行签订“房租贷”,将一年租金甚至更长的租金一下子交给房产中介,租客慢慢还贷,而中介按月将房租交给房东。
这种模式理论上是完美的,各方都是受益者:房东获得了稳定的租金来源,避免直接向租客催租；年轻租客因为有了“房租贷”,降低了租房的门槛,只要能细水长流地还贷,就能长租房子；金融公司获得了稳定的借贷业务；其中最赚的还是房产中介,一下子就得到一年甚至几年的巨额房租款,有租客甚至签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持,中介公司就能继续在市场上横冲直撞,跑马圈地。
必须看到,这已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而且是一种加了杠杆的金融服务。正因如此,这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。
原本,中介业务属于法律上的居间合同,房产中介一手托两家、撮合双方交易,所得到的佣金一般是一个月的房租,通常也就几千元。而在目前的房租贷模式下,它其实是将房租资产证券化(ABS),而且动辄就是数万元,甚至几十万元的租金贷款,全部集中到了房产中介手中。值得注意的是,房子并不是房产中介的资产,他们仅仅通过转租就获得了数十万元的资金。这种模式被网友称为“空手套白狼”,也不是没有道理的。
又因为有了资本杠杆的支持,使整个模式脱离了赚取房租的基石,让长租玩家不顾成本、疯狂地跑马圈地,斩获赤裸裸的现金流,这种疯狂的加杠杆是和中央定下的“去杠杆化”的宏观调控政策背道而驰的,还可能酝酿新的系统性风险。
毕竟,以前普通的租房纠纷,一般只涉及一两个月的租金损失,社会波及面较小,但在目前激进的“房租贷”操作模式下,将资金风险骤然就提升到了几十万、上百万元的级别,而且把之前点对点的个案风险集聚成为平台风险,一旦风控出现问题,就可能成为社会事件。
而且在这个模式之下,风险和收益分配并不公平,房产中介一下子获得了一年甚至几年的租金,而房东仍是按月拿租,租客却背下了所有贷款。如果发生爆仓、经营方倒闭,房东在拿不到房租的情况下就会赶走租客,租客就要面临既身背巨债又无房可住的尴尬。
目前这样的局面已经出现。杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,而4000户租客们通过一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家,如今租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,房东也正在收房。这个坑谁来填?
“房住不炒”“租售同权”已经是大势所趋,房租的长期化、稳定化是全社会乐见其成的。但是,这需要提高房屋供给品质。北京、上海一些所谓“老破小”小区,不经装修改造,很难构成有效供给,而普通房主往往不愿意出这笔钱。相比之下,长租公寓模式有其自身的亮点,即通过对于房产的改造,获得溢价收益以及较为稳定的现金流。这本是房产业的“一股清流”。但是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车,就可能从小清新变成疯狂的巨兽。
当务之急是要及时控制长租模式下的金融风险,让长租公寓回归“长住”本质,而不是充当金融工具。 （沈彬）
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