党的十九大报告明确指出，实施健康中国战略，“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。 ”政策环境的利好为养老地产的发展起到了保驾护航的作用。青岛市统计局发布的数据显示，截至2016年底，青岛60岁以上老年人口为189.64万人，占全市总人口的比重首次超过两成，达到20.60%。数量庞大的老龄人口，对养老地产提出了较大的需求，也加速了养老地产的发展。记者调查发现，近年来不少开发商、养老机构等纷纷布局岛城养老地产，并摸索出了各自的经验，但也面临着困局，岛城养老地产要走的路还很长。
现象 各方力量加速布局
人口老龄化是近年来被热议的话题，其背后蕴藏着巨大的商机。据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。精明的开发商、养老机构等也看到了这个前景广阔的市场，纷纷投身养老地产。而青岛作为海内外知名的旅游城市，凭借得天独厚的自然环境，自然成为开发商争相布局的城市。如今在青岛，除了传统的各类疗养院之外，不少房企也花重金涉足养老地产项目；此外，还有一些企业“跨界”投身于该领域。
早在2009年，岛城首家会员制养老服务中心——石老人桃源乡养老服务中心便引起人们的关注。对外的宣传资料显示，该中心依山傍海，环境优美，耗资1.2亿元，共打造260个面积40-180平方米的房间；2009年10月底，新华锦集团表示，将和北京世纪爱晚投资有限公司在城阳建设青岛爱晚中心；2011年11月底，新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资3亿元打造的新华锦长乐国际颐养中心启动。2013年，位于即墨温泉镇的芭东和园样板间开放。2014年，万科首座全租式老年公寓——万科怡园公寓落户青岛。2017年7月21日，中民嘉业霍普金斯医疗康复小镇正式签约落户青岛西海岸新区。而同年8月9日，佳诺华国际医养健康小镇项目和金柱智慧康养特色小镇项目，集中落户青岛西海岸新区藏马山国际旅游度假区。
众多养老地产项目的相继落地，让人看到了岛城养老地产行业近年来快速发展的一面，也意味着一场由市场主导的竞争正在展开。据了解，涉足养老地产服务的，既有万科这种大型房企，也有中康国际这样的“跨界”民营企业。各方凭借着自身的优势，在岛城养老地产领域耕耘，探索自己的经营之道，共同活跃青岛的养老服务行业。
现状 偏向高端曲高和寡
作为青岛养老地产的典型项目之一，芭东和园在岛城养老地产领域可谓名声在外。据悉，芭东集团携手全球养生养老产业巨头德国IB国际联盟，引进德国目前最先进的养生养老服务理念和标准，创建了集休闲、旅游、度假、养生、养老等功能于一体的中国高端国际养生养老新模式——芭东和园。记者日前来到芭东和园养生公寓区探访发现，该公寓区以无障碍设计理念为基础，建造了14栋70-200平方米的产权式公寓，室内空调、地暖、厨具、洁具及天然气锅炉等一应俱全，还有可直接联系呼叫中心的紧急呼叫按钮和电话系统，室外配备无障碍标准电梯。此外，养护中心配备了医疗护理区、温泉理疗区、公共活动区、咖啡厅、高级餐厅、一对一储物室等，服务系统涵盖医疗诊断、专属护理、康体理疗、文化休闲、家政服务、养生膳食等……整个公寓区犹如五星级酒店，服务高端，自然价格不菲。芭东和园工作人员告诉记者，该养老项目由于定位准确，后期服务好，已经销售一空，销售价格高于周边的房价。
而作为市区知名的养老地产项目，新华锦长乐国际颐养中心的设施配置也较完备，入住老人的膳食由营养专家专门制定，公寓里有适合老年人的健身器材、按摩椅、棋牌等，每周还会在固定时间组织看电影。而完善的设施，自然需要较高的收费来支撑，据了解，该中心针对的也是中高端客群。目前该中心采取会员制、复合型、普通式三种入住形式。其中，能自理老人的入住收费标准为6200元/月，涵盖餐饮等基本功能。
记者调查发现，定位和收费偏于高端，这是当前岛城很多养老地产项目的现状，一定程度上造成了市场“曲高和寡”。
思考 市场困局有待破解
近年来，已有部分民营企业看到了这一现状，并在积极打破这种市场格局，位于青岛西海岸新区的中康国际就是其中之一。中康国际总经理苏亚勒告诉记者，目前公司布局了集中式养老和居家养老多个板块，而且收费偏于大众化，以入住集中式养老为例，两人间的房间，每位老人每个月的收费在2800元左右，涵盖吃饭等内容。这在以中高端定位为潮流的养老地产领域，堪称一抹亮色。
虽然房企等各方力量近年来加速布局岛城养老地产市场，但养老地产对于很多运营商来说，却是“看起来很美丽”的产业。据了解，一个养老项目从立项、筹备到开业的周期，比一般产业要长，盈利达到平衡点需要3-4年，达到盈利状态需要5-6年。业内人士指出，在房企多元化的业务中，养老地产的回报周期无疑是“进展最缓慢”的。前期投入高，运营费用高，入住门槛高，这“三高”问题成为了养老地产项目普遍面临的困境。在房企的多元化业务探索中，相比起长租公寓的蓬勃生长，养老地产的发展相对谨慎。
“养老地产正处于看上去很美、执行却很难的阶段，国内还没有找到很好的盈利模式。 ”万科董事局主席郁亮曾在公开场合如此表示。首创置业青岛公司相关负责人介绍，养老地产与普通住宅的最大区别在于产品品质。普通住宅解决的是大众居住需求，而养老地产则需要专项的产品设计，从内部户型到小区硬件再到后期运营，与老年人生活需求紧密对接。该负责人认为，目前国内养老地产还处于尝试性的起步阶段，尚未形成运作规范以及完整的产业链，也没有形成成熟的商业模式。
青岛市房地产业内人士龙江认为，养老地产未来前景很广阔，但目前业内亟须开发及运作标准。未来可借鉴新加坡、日本和美国成熟的养老产业经验，由政府补贴和企业运营双管齐下，既能实现老年人的“老有所养”，又可让企业实现资金回笼和利润增长。青岛晚报/掌上青岛/青网 记者 李德银
