高房价下的生存之道

对北京房市旁观已久，每隔一段时间，会写下一些判断。隔几年后，会看看是否正确。

1.北京房价值不值？——兼谈如何评估城市价值 

站在不同人角度，对这问题看法大不一样。对于现在购房者来说，不用说，答案是，太不值，贵、贵、贵！对于早些年甚至一年前购房，比如同事来说，那是太值了！190万惠新西街小两居，现在妥妥卖330万，一年时间不到，增值140万，值还是不值？

我们尝试来玩一个【逆向思维游戏】，怎么样才能将同事330万房子降回到190万？请注意，思考中国很多问题，都得经常玩逆向思维游戏。

首先，同事必须生活在一个通货膨胀静止的国度。这可能吗？

假设通货膨胀率5%，这已经是一个非常低，接近官方数据。那么，同事房子190万实际价格是200万。

接下来，问题马上来了。通货膨胀率、广义货币（M2）等指标，是面向全国而非仅面向北京。如果同事房子希望降回190万，那么，他买房城市应是平稳甚至走下坡路。这不是北京现状。相对其它城市，北京每年增幅大约快多少呢？该如何评估不同城市相对竞争实力？

不应该用人均收入来评估一个城市购买力。是个中国人都知道，人均收入太假了，不同阶层的人都有灰色收入。那么，修正后是：

城市投资价值指数=（财政收入/人口）*（该城市大学毕业生数量占全国大学生毕业生总数比例）

与面向全国的广义货币量、通货膨胀率等相比较，体现一个城市实力是它的人均财政收入。比如，在大家理解中，北京是多中心复合体，多个中心加成，使得北京人均财政收入大于其它城市。近5年，一直保持9%以上增幅。2013年前8月，北京财政收入是2577.3亿；西安则是588.05亿元；长沙是615.98亿元。

再看看大学毕业生数量。2013年中国高校毕业生人数达699万，长沙高校毕业生人数为15.7万人；西安有近22万人；北京是22.9万人。

综合计算，北京、西安与长沙三座城市投资价值比例是：4、1与2左右。

这么一看，西安目前与北京房价均价在4倍差异左右，较为靠谱，而长沙的投资性价比则差于西安。上海与北京的比例则在0.8左右，也比较接近事实。

以上仅为一个简单模型，侧重地方财政收入（代表一个城市吸金能力与就业机会）与高素质人群（大学毕业生）。真实计算时，需要采用网络科学思路，考虑城市集群之间的相互辐射，将上述数值代入进去，计算各自城市集群相互影响系数。比如，长三角，因为有杭州、南京等城市冲抵上海，所以上海房价涨幅低于北京；而北京没有其它城市来平衡，导致一直高涨。

2.如何评价某套房子值还是不值？ 

在第一部分，我们分析了一个简单模型，比较不同城市之间价值。那么，具体到一个城市，如何比较不同地段？老房子与新房子如何比较？以下是一个选房打分表格，供大家参考。一句话摘要就是：地段配套与房子本身六四开。

每个打分项分为五档。如总分是20分，A档拿20分，B档拿15分。当然，有些五个级别区分度不明显，按照：

*非常优秀与比较优秀，记4-5分；

*过得去记3分；

*较差记2分；

*很差记1分，非常差记0分即可。

设计打分依据主要是资源稀缺程度，以及未来5-10年变迁可能性。

1）学区：20分 

按照A.top名校；B.市重点；C.区重点；D.普小;E.没有学校，各就各位。其中五档可根据实际情况微调。比如市重点，但非大家公认的top名校，此时，你可以放入第二档。发展势头很猛的普小，你可以放入市重点一档或者区重点一档。

2）商业配套：20分 

按照A.两个大型商圈交界点；B.一个商圈中心；C.家乐福沃尔玛级别配套;D.小区自建小规模商业配套级别;E.小区便利店级别，各就各位。判断距离为步行20分钟以内。

3）交通：总分20分 

按照地铁与公交分别计算，地铁分配15分，公交分配5分。其中，地铁五个级别是：A.三线中转；B.二线中转；C.城内非中转普通站；D.需换乘郊区线。E.无地铁

其中城内环线相对直线地铁可以上调2-3分。在北京也就是2号线与10号线。

公交五个级别是：A.东西南北四个方向，每个方向都有3路以上，直连市内所有铁路站与航站与三个以上主要工作区；B.有2个方向有3路以上，能直接通到市内一半以上铁路站与航站，两个以上主要工作区；C.能够有1-3路通往1个主要工作区；D.公交不便，需换乘；E.无公交

4）社区与物业：总分20分 

其中绿化率占15分，社区管理占5分。

绿化率五个级别是：A.小区绿化率70%左右或者以上；B.小区绿化率30%-70%之间，但有水景还有园林；C.小区绿化率30%-70%之间，但只有水景或者园林一项；D.小区绿化率30%以下；E.小区无绿化

其中扣分项是：高铁高压线辐射污染源高速传染病医院等硬伤。有一处硬伤就根据远近距离、多寡密度扣1-5分。

社区管理占5分，五个级别是：A.小区自选物业管理公司，小区业委会完全能控制物业；B.比较好的物业管理公司，如万科金地这种物业服务较好的；C.一线开发商自己的物业管理公司，如保利龙湖这类；D.其它二三线物业公司E.无物业；

其中社区管理，有小区地下室出租、群租现象或者不良妇女集中营，根据新闻报道程度，扣1-5分不等。

5）楼型与户型：总分20分 

楼型占10分，户型也占10分。

楼型五档主要由：1）是否临街;2）是否把边；3）是否带电梯的一梯两户；4）是否是板楼还是塔楼；5）是高层板楼还是低层小板楼；6）是花园洋房还是普通六层小板楼来打分。有一个负面的，比如临街，扣1-3分不等；有一个正面的，加1-3分不等，综合权衡，予以评定。

户型五档主要由：1）是否南北通透，是三路通透还是两路通透还是伪通透；2）南向房间多寡：最佳的是主卧次卧客厅都朝南，书房朝北；3）是否明厨明卫明厅；4）整体户型格局：是否可以一居改两居、二居改三居、三居改四居，改了之后是暗窗还是明窗；5）面宽与进深的比例：是否面宽较大、进深较短？这种属于完美户型，加1-3分。

6）附加分：20分 

这20分主要用来计算购买时考虑。比如新盘还是二手盘、付款方式等等。

*如果是新盘，考虑到期数与开发商，如万科一期，可以加5分；

*如果是二手盘，侧重考虑业主与邻居，如同事较多，可以加5分；业主自住比例较大，可以加5分。卖家好说话，可以加5分。

综合权衡，予以评定。

以下示范三个常见小区，一个是西四环美丽园典型的南北通透三居；一个是东边山水文园典型南北通透二居；一个是马连道朗琴园典型东南三居。

美丽园学区得分16分左右；商业配套得分15分左右；交通地铁得分13分左右；公交得分3分左右；绿化得分11分，社区管理得分5分；楼型得分9分；户型得分8分，总分是：80分，在北京平均水平以上。

再看看东边山水文园。学区得分是5分；商业配套得分14分左右；交通地铁得分14分左右；公交得分4分左右；绿化得分15分，社区管理得分4分；楼型得分9分；户型得分7分，总分是：72分，在北京平均水平以上，绿化无敌，但输在学区。

再看看马连道朗琴园。学区得分是8分；商业配套得分16分左右；交通地铁得分14分左右；公交得分4分左右；绿化得分11分，社区管理得分4分；楼型得分7分；户型得分6分，总分是：70分，还在北京平均水平以上。朗琴园主要强在交通、绿化也不错，但是学区较差，户型也较差。

反映在价格上，美丽园138平三居880万；山水文园116平两居710万；朗琴园121平三居720万。

北京多数房子打分都在65分以下。不过城市发展速度太快，一切得朝前看。

3.高房价下的生存之道 

3.1如何购买刚需房？ 

什么叫刚需房？就是那套你等着落户、生孩子、结婚的房。在此不争议是否离开北京，留在北京总各有各的苦。

对很多朋友来说，总是听说北京房价狂涨、狂涨、又狂涨。渐渐地，北京房价也被妖魔化了。北京买房很不容易，但没有大家想象的那么困难。任何时代任何国家，外来移民如果没有家里支持，在一线城市买房都不是一件容易事。何况，中国房产市场启动与财富分化才是近十年的事情。在此整理一些线索，供大家参考。

A.通勤时间较长的郊区地铁房 

以目前北京刚需极限，南六环大兴或者长阳房价为例，大约是160万70平小三居，中关村或西单工作区通勤在1个小时上下。

这么一来，可以评估出一个典型刚需房需要多少首付与月供。160万扣除80万公积金，首付80万左右。贷款三十年月供4000左右。（因为捆绑精装修，逃避北京建委限价。实际房价是126万，捆绑精装修35万）

所以，实际购房压力主要来自两者：

1.月供：三十年每月还贷4k左右；

2.首付：80万左右首付

这意味着：

a.如果毕业生购房，能负担80万首付；

b.如果白手起家，完全自己购房，假设工作年限设为五年，这意味着，过去五年，家庭平均年攒16万。夫妻两人家庭月收入至少2w起。

这样才能在北京刚需极限区域购房。所以说，北京买房，如果不靠父母真的很不容易。

那么，接下来，我们可以换个思路。满足前两者条件的主要是哪些人群？以及自己如何能达到？实际上，如果北京现在平均收入在1w左右，那么，北京房价多数是与标准六以下的人无关的，我们观察北京房价变化，更应观察标准六以上人群的收入变化，而非平均收入。

这个计算隐藏着一个重要假设。按照第一部分，你的职业选择，未来发展空间在西安与北京差距，没有达到1：4。那么，留在西安也不错。同样，我们倒过来思考，选择什么样的职业，会导致在北京的发展速度跑赢其它城市？

B.市区老公房 

刚才说的是郊区新房。首次置业，市区小房性价比远远优于郊区新房。但是因为中国种种弊端，如中介费高、贷款手续麻烦、老公房设计差等，导致市区老公房购买体验弱于新房。

C.商住 

这是一个被人忽视的角落。事实上，市区核心地带存在大量120-150万左右的开间。选择它们，一定要选择有天然气、民电民水、隔音好、自住氛围浓厚甚至能落户的商住。

3.2如何购买改善房与学区房？ 

参考第二部分计算。因为改善房与学区房已经不在很多人考虑范畴，不再展开论述，直接说判断。

Q1.是改善别墅还是四环内大平层？ 

我个人更看好带学区大平层。

别墅在近三年内仍然不是一个好的投资品。四环周边，500-800万左右别墅的投资回报率将远远低于别墅集群区1200万以上的别墅。

140平是一个分界线，超出140平，但不是别墅的房子居住体验差异不大，未来140平以上非普住宅将出现一房一价，同小区房价没太多参考价值。

Q2.是改善核心商圈房子还是商圈死角房子？ 

未来北京发展不再是环状，而是片区与商圈。比如一些处在商圈死角，虽然是二环、三环内的房子，但是增值远慢于四环外商圈核心的房子。

Q3：是改善市区无学区房子还是郊区新房？ 

市内无学区老房，二居（含）以下户型仍然抢手，但增值慢于平均水准，按照评分表格，得分较高的郊区新房，反而会胜于市内房子；

Q4：市内学区房走势如何？ 

市内带学区的小房，会一直高企；

4.如何购买商住与写字楼？兼谈如何选择创业地点？ 

本段摘抄自11年老帖。

简而言之，考虑办公用房应考虑综合成本：员工租房+自住房+办公等。

东西南北，去哪边？每个方向，都有自己的优势与劣势。先谈各个方位优势。

东边以国贸、大望路、望京为代表的办公集群，很适合外资、文化传媒类、外包类，豆瓣、百合网等创业公司都是代表。这一片最大优势在于文化传媒、投资类企业高度密集，很容易找人、谈事与融资。

北边包括上地在内的大中关村区域，非常容易招聘技术类人才，尤其是初级技术人员。同时，与学院区域对接方便，找实习生非常容易。王兴的美团（清华）、唐炳森的智明星通（北航）等创业公司都是代表。往往是师哥带学弟，然后创业就在毕业学校附近，在招募人才方面有先天优势。

西边以石景山科技园区为代表，相对来说，招募技术人才难度大，只有一两所不知名高校。但是石景山区扶植力度较大，动漫产业集群已经逐步浮出水面，多家网游企业已迁移过去。同时，石景山区在综合成本上占据天然优势。

南边是依赖物流，制造类与电子商务类企业的乐园，以丰台科技园、大兴科技园、亦庄科技园办公集群为中心。以凡客为代表的创业企业多数是先在南边起家，然后运营中心逐步迁移到朝阳区CBD等去，但仍然在南边布局很深，最近凡客又完全回迁亦庄。南边最大优势在于北京多数物流基地以及制造基地都在这边。同时，近些年北京市政府砸入重金，首都第二机场、北京南站、丽泽金融商务区等多项大投资连续出台。亦庄世界500强也闻名已久。还有一个不可忽略优势就是，南边房价远远低于北京其他方位。大兴黄村北等居住环境，会让你发现北京另一面。

接下来，说说各自劣势。

本来最适合技术创业的北边，现在因为滞后的城市规划与过于密集的人群，成了宇宙中心。回龙观、天通苑、上地等恶劣的租住、办公、交通条件，成了北边最大劣势。

东边最大劣势也是交通与居住环境，在上班高峰期挤过1号线与八通线的人，都可以称之为勇士。

同时，因为东边与北边不加区分地聚集产业，现在写字楼租金与民房住宅租金已经到了令人发指地步。写字楼每天四元每平以下的，有没有？有，条件很烂。交通方便的60平两居室每月三千元，能否租到？得抢。

另外，还有一个心态问题。在东边与北边创业，由于环境与交通恶劣，过于密集的人群，恶劣的空气，很容易心浮气躁。本来创业者就是一群即将面对自身性格弱点的人群，这么一来，患各种心理疾病概率要大于其他方位。

南边最大劣势在于人文氛围。南边由于北京前些年不够重视，2009年南城计划出台之后，才开始加大发展力度。但是高端人才在此居住较少，短期之内难以看到大幅度改善。在南边长期工作久了，可能会怀疑自己进入了另一个世界。正装人群，有没有？除了中介就没有了。只有木樨园小商贩。极客聚会，看不看得到？看不到。只有旧宫小老板。

西边最大劣势也是交通。但是，这个交通又与东边、北边不一样。这个交通来自于政府刻意遏制。毕竟，玉泉山下，军政涉密机构众多。楼高有限制、交通线路规划有限制。本来，从中关村直达西边，可以更方便，但是这么多年，规划还是慢。

好了，那么，这么多可以选择地点，最佳答案是什么？

如果是初次创业者，没有老婆孩子房子等拖累。我个人最看好北京西边，更具体一点，也就是北四环到西北与西南六环这片，在交通、人文氛围、空气质量、发展前景、政府扶植、人员招募等指标之间找到了一个相对平衡。围绕科技园区来说，更具体则是西北海淀区政府所在地、石景山科技园区与西南丰台科技园。首钢搬迁后，石景山大量厂房将为创业者提供与众不同，比较酷的办公环境。未来，西边直达中关村也将非常方便，西边本身也有中科院研究生院这种较高层次学院与房山大学城等人员支撑。

总的来说，办公地点选择，可以尽可能放开眼界，地段在今天这个互联网时代，越来越不重要，更重要的是挑高、绿化。手头一个研究也指出，天花板高二公分，人的创造力与解决问题视野就得到极大提升。

4.北京房市未来 

先写下两个基本判断。

1）北京房价涨还是跌？ 

我的基本判断是还会有12年上升周期。12年后会有变动。这个判断依据是北京能够容纳人口数、每年新房供应量与新增人口数、其它城市集群建设所需周期、历年累积毕业生离京速度。

2）北京房市25年后真的会达到80万每平？ 

不会。

小结 

文中所举例子，从南六环刚需房到市内改善三居，分别代表了一个普通人在京购房的两级。最后想说的是，如果你是一位白手起家，父母没办法提供资助的小镇青年，那么，毕业前的两年加上毕业后的两年，构成一个新四年。新四年是你自己找到的，对自己负责的课程，在这个期限内，请不要思考房子这类暂时无解的问题，那么，我们思考什么呢？

心理学家李维逊（Levinson）在《男人四季》中提出人生四季理论架构与成人初显期的概念。他的研究发现，在传统观念的青春期与成人期之间，存在一个独立的时期，将其称之为成人初显期。这个时期关于自我追寻的四个大梦，会持续地影响一生。青年有大梦，人生价值、良师益友、终身志业和爱的寻求。 

与昂贵的房子相比较，新四年学业的顺利完成，四个大梦的寻找，或许，会让你在筑巢路上，有更多力量，你会发现，房子是顺其自然的结果而非目标。 

文/阳志平