近期部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款,严重损害了缴存职工合法权益。去年12月26 日,住建部官网下发最新《住房城乡建设部财政部中国人民银行国土资源部关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,保障住房公积金有效利用。
2017年12年29日,为贯彻落实国家四部门联合通知要求, 市住房公积金管理中心、市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会联合印发《关于规范房地产开发企业行为保障职工正常使用住房公积金贷款有关事项的通知》(以下简称《通知》),于2018年1月1日起正式实施,要求房地产开发企业不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。
记者调查发现,岛城市场绝大多数市民购买新房时采用商业贷款或全款,不过在二手房交易中公积金贷款利率优惠明显,受到消费者的推崇。业内人士认为,监管部门发文强调保护购房者公积金贷款权益,可以视为国家一系列规范房地产行为的延续,是保证房地产市场平稳发展的举措之一。
开发商不得拒绝公积金贷款
对于岛城很多想用公积金买房的人来说,开发商拒绝公积金贷款让他们感到很气愤,但因为没有投诉法律依据,所以往往只能吃暗亏。但此次岛城三部门联合印发的《通知》,明确对住房公积金政策作了规范。记者了解到,《通知》要求,房地产开发企业在销售商品住房时不得拒绝职工正常使用住房公积金贷款。职工使用住房公积金贷款购房的,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。此外,各级房地产管理部门和公积金管理部门要加大联合查处力度,建立信息共享和协同治理机制,对经查实存在阻止或变相阻止住房公积金贷款行为的房地产开发企业,责令限期改正,拒不整改的,暂停其项目网上签约和预售监管资金拨付,并记入房地产开发企业信用档案。市民可通过12329客服热线投诉反映开发商拒贷限贷行为。
据了解,《通知》还明确,我市住房公积金贷款合作项目签约条件调整为“预售签约”,即开发商取得预售许可证即可申请与公积金中心开展贷款合作。同时,市住房公积金管理中心将进一步提高住房公积金贷款审批、发放效率,确保贷款资金及时到位。对《通知》实施前已签订购房合同的,仍按合同约定的付款方式执行。
公积金贷50万最多省31万
记者调查发现,岛城各大银行首套房的商业贷款已经升至基准利率的1.1倍,达到了5.39%左右,如果贷款50万元、30年期,需要支付利息约50.96万元。但是如果用公积金贷款,贷款的利率仅为3.25%,如果按照上限贷款50万、30年期,贷款利息约19.83万左右,两者之间差了31万。
如果市民要贷款100万元,根据青岛市公积金政策,夫妻两人公积金贷款最高额度为60万元,这样还需要商贷40万元。按照贷款25年期限来算,支付利息总共为60.62万元,还款总额为160.62万元。如果纯商贷100万元,按照贷款25年期,那支付的利息则为82.26万元,还款总额为182.26万元。记者发现,若市民贷款100万元,公积金和商贷的组合贷款将比纯商贷节省21.64万元。
购买二手房公积金获青睐
此前一手房难以使用公积金贷款,许多购房者也不愿意公积金躺在账户上“睡大觉”,那么门槛相对较低的二手房便成了许多购房者的首选。家住李村的张女士在小区里买了第二套住房给父母住,120万元的总价款,她使用公积金支付了30万元。“商贷因为利率不断调整放贷时间有时候会有变化,房东还愿意让我们使用公积金贷款。而对于我们购房者而言,使用公积金贷款可以给我们减轻不少的经济负担。”张女士说。
此外,市民李女士最近在西海岸大珠山脚下购买了一套养老房,虽然她有能力支付全款,但还是使用公积金贷款。“公积金贷款的利率比理财产品都低,所以我觉得贷款更加划算。手里有点余钱,生活也不至于太紧张。”李女士说。
各方反应
开发商:多数楼盘可用公积金贷款
近日,记者咨询了岛城部分楼盘,发现几乎每个项目均可接受购房者使用公积金贷款。而《通知》自今年1月1日正式实施后,多家之前拒绝买房者使用公积金贷款的楼盘也都表示目前接受公积金贷款,并不强制买房者一定要选择商业贷款。去年12月底,有市民表示位于崂山区的一个房地产项目不允许公积金贷款,记者随即联系了该项目售楼处,工作人员告知记者目前已经可以接受市民公积金贷款购房。
位于西海岸新区的一个项目的置业顾问表示,因为接到了公积金新政通知,目前项目的楼盘可正常使用公积金贷款。“公积金贷款放款比较慢,大多数楼盘都不愿意接受,只选择全款或商业贷款。就算是商贷,有的银行还都不及时放款,前段时间我有个客户商贷利息又上浮了一些,银行才同意给放款的。”该置业顾问表示,《通知》的公布给开发商们作出了规范,拒贷限贷行为有了明显改观。
市民:刚需族迎来“福音”
“全款的往里走、按揭的不要堵在门口,公积金的赶紧把共享单车挪走。”楼市持续火爆,这个段子也反映了此前许多楼盘的营销规则。对于收入不高的刚需族来说,当然希望用公积金贷款。不过,很多情况下,贷款用户在购房中并不占优势。“不用说公积金贷款,就是商业贷款首付比例低了都很难有选房资格。”市民小邵说。前不久,小邵看上了位于滨海新区的一个楼盘,1.5万元/平方米的均价在主城区比较少见,所以开盘当日80%的房源都被全款族买走,剩下的就是高首付的商贷购房者。在开发商指定贷款银行的情况下,如果想用公积金贷款可能连选房的资格都没有。记者了解到,在高新区、青西新区等地,许多楼盘虽然没有明确禁止使用公积金,但都推出了“全款优先”的购房原则。而且许多低价房源,也确实能吸引来等额甚至超出房屋供应量的购房者,这种市场状态,让许多希望用公积金买新房的购房者愿望落空。如果公积金贷款者与全款族有同样的选房权利,那么对于公积金贷款的刚需族来说是一大“福音”。
业内解读
新政策获得多方支持
据了解,此前开发商之所以排斥购房者使用公积金贷款,主要原因就是回款速度慢。公积金贷款流程复杂、放款周期长,直接拉长了房企回款周期,导致资金周转率下降。因此,追求高周转,规模快速扩张的房企对公积金贷款会产生抵触情绪。另外,公积金贷款属于政策性贷款,不存在“灰色利益关系”。而房企开发过程中往往需要和银行合作,不少银行同意放贷的条件之一就是可以获取到大量优质房贷客户,因而,这也成为开发商拒绝公积金贷款的原因之一。
针对岛城房地产新政,记者咨询了岛城多家主要银行相关负责人,他们表示,将积极支持公积金新政,为贷款者提供便利。“国家政策是便民利民的好政策,青岛分行严格执行国家及总行政策,目前我行各类贷款占比情况并没有太大变化。”交通银行青岛分行房贷部门有关负责人受访时说,组合贷款该分行一直正常操作,客户需要分别提供公积金贷款及商贷贷款材料,他们银行按照正常流程予以审批,不存在任何限制性条件。
建设银行青岛市分行房贷部门相关负责人也表示,对公积金中心审核符合公积金贷款条件的客户,建行优先为客户办理组合贷款。
房地产业内人士张经理也表示,此次监管部门发文强调保护购房者公积金贷款权益,可以视为国家一系列规范房地产行为的延续,是保证房地产市场平稳发展的举措之一。而在解决这个问题上,应坚持“疏大于堵”的理念。即一方面加大对于开发商拒绝公积金贷款的处罚力度,另一方面,通过“疏导”的方式加快简化公积金贷款流程,缩短公积金放款时间。
岛城数据
公积金使用实现稳定增长
2017年,青岛公积金使用实现了稳定增长。根据市住房公积金管理中心公布的数据显示,2017年,市住房公积金管理中心以满足群众美好居住向往为目标,坚持“改革、创新、规范、提升”的工作主线,不断加大住房公积金保障力度。全年新增缴存单位8266个,新增缴存职工23.1万人,收缴公积金188.05亿元,同比分别增长28.23%、32.99%、9.12%,保障职工合法权益;共向1.62万家庭发放公积金贷款55.81亿元,提取住房公积金149.93亿元,保障职工住有宜居;实现增值收益8.21亿元、保障性住房建设补充资金7.07亿元,同比分别增长20.22%和39.02%,保障全市安居工程。
