从政策层面讲,2017年对于楼市而言无疑是转折性的一年,在经历了2016年的销售热潮之后,今年则成为公认的政策调控年。
1月22日
完善建设用地二级市场
1月22日,国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知。该方案以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接,着力构建完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为经济社会持续健康发展,全面建成小康社会提供用地保障。
3月15日
限购、限贷双拳出击
3月15日,青岛市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局、市住房公积金管理中心等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,宣布青岛正式加入楼市调控行列。
通知中对限购内容做出如下要求:在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、原黄岛区、城阳区,包括高新区,下同)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍,下同),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。
在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
3月16日
公积金首付比例调整
根据青岛市国土资源和房屋管理局等五部门联合印发的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》要求,自2017年3月16日起,我市调整住房公积金贷款最低首付款比例。
购买新建住房(含经济适用房),首次和二次申请住房公积金贷款的,最低首付款比例由20%上调为30%;二手住房最低首付款比例由30%上调为40%,同时继续执行首付款比例与房龄挂钩的政策:房龄在10年以内的,首付款比例不低于40%;10年以上(不含10年)房龄,房龄增加以5年为一档,首付款比例相应提高10%。继续执行三次及以上住房公积金贷款不予受理政策。
3月30日
限售
3月30日,岛城楼市调控政策再升级,不仅对二手房的买卖时间做了规定,同时对商业贷款的使用也提出了要求。当天发布的内容中包括:一、在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满两年后方可上市交易。二、市国土资源和房屋管理局等部门《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》确定的差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。
在相关部门随后发布的“330新政”细则中,记者发现市民购房的经济适用住房、限价商品住房、人才公寓以及通过拆迁(征收)安置、公房出售取得的住房,上市时间不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。通过继承等方式取得的住房,上市交易年限以被继承人等前手权利人取得《不动产权证书》的时间为准;因补换发登记、变更登记、更正登记取得《不动产权证书》,上市交易年限以原发证时间为准。新政中所称的上市交易包括买卖、交换、赠与,因司法协助、继承等原因导致住房转移的,不受交易年限限制。
4月2日
限地价竞房价
4月2日,青土资房告字[2017]405号土拍文件中,要求4幅土地搭配出让,并首次提出“当竞买报价达到或超过最高限价后,网上土地竞价中止,转入网下竞商品房销售价格”。
5月11日
限价
5月11日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》,最引人注目的新规便是“限价”,即对房地产开发企业推出的商品房销售价格作了严格要求。
对于涨幅明显高过且不接受价格指导的项目,房地产交易管理部门可暂缓办理《商品房预售许可证》;三是严禁“阴阳合同”和捆绑车位等,即对于含装修的商品住宅项目,在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离,同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价,不得违背购房人的意愿,通过提高装修价格变相抬高房价,同时,不得强制捆绑车位或储藏室等住宅附属设施,变相抬高房价。
6月1日
房贷执行基准利率
6月1日起,岛城多数银行首套房贷进入基准利率时代:包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行,以及商业银行中的招商银行、平安银行、华夏银行等,均在同一天宣布对首套房贷执行基准利率,同时,光大银行和兴业银行首套房贷出现上浮,幅度分别为5%和20%。进入8月份,银行“钱袋子口”再度收紧,工商银行等将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%,中信银行上浮20%。且审批时间在1到3个月之间不等,最长者达到6个月。
7月12日
限地价竞自持面积
7月12日,青岛市国土资源和房屋管理局发布即土储告字[2017]6号土地出让公告,规定“当竞买报价达到或超过最高限价后,网上竞价中止,转入网下竞普通商品房现房销售面积(普通商品房现房销售面积最高限定面积为5万平方米),当有竞买人承诺现房销售面积超过5万平方米,转入竞商业、商务办公部分的合理自持面积。”这是青岛土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”。
8月28日
试点集体用地建租赁住房
8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
9月30日
调整商品住房预售条件
9月30日,青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会联合发布《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知》,要求:加快落实供地计划;严格控制住宅用地价格;加快住宅项目施工进度;加大闲置土地处置力度;适当调整商品住房预售条件。
10月28日
土地拍卖禁止“人海战术”
10月28日,青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告,两宗商住用地均设置“限地价竞房价”,同时首次提出“单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同竞买人不得同时参加同一宗土地的商品房销售价格竞价活动。”也就是说禁止开发商利用多家子公司同时参与竞拍,以增加拿地几率的行为。
11月3日
严禁“首付贷”
11月3日,为促进房地产市场平稳健康发展,住房和城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作。要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度,严禁互联网金融机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”。
