广东省广州市成为继北京、上海之后，第三个发布加快住房租赁市场文件的城市，涉及入学、商改住等问题。
7月17日晚，广州市政府官方网站发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“《方案》”），公布16条措施，加快构建租购并举的住房体系，鼓励发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场。
《方案》提出，租购同权，三类符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益等，包括：
具有本市户籍的适龄儿童少年
人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生
符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女
文件主要亮点如下：
1、租房子女可就近入学。
具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
2、公积金租房提取额度上调。
提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过40％。
3、税收优惠。
对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。
4、增加租赁住房用地有效供应，租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。
以“招拍挂”方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。
5、商业用房可改造成住房出租。
经相关部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房，不得销售。
6、成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。
负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。
租购同权，学区房热度或大降
新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会刻意引导，将租房作为未来重要的居住方式进行引导，而且租房的配套权益也将向购房居住靠拢。
现在北京、上海等城市，房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。而这些资源往往具有独占性（即按片划分的择校体系），也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人才能够享受。稀缺就会导致溢价，因此最贵的房子往往是所谓的学校房，医疗房。
现在，按照广州的规定，租房可以和购房享受同样的资源，那么无形中就等于把租房的价值提高了许多，让租房和购房者拥有同样的权利。
对此，孟祥远孟老师分析认为：广州此次出台新政的出发点是好的，力度很大，能够有效保障租房者权益，提高流动人口的城市认同感，同时满足流动人口子女的就学问题。如果租购同权真能实现，必然导致学区房的价格出现下跌，部分一线学区房的租金会上天价。不过从政策的细则来看，执行难度是比较大的。广州优质学位资源本就稀缺，所以实际操作还要看试点如何选择。
公号“暴财经”暴哥认为，新政将对房地产市场产生3大影响：
第一：大大的缓解了人们的买房热情，有为数众多的人买房和换房的目的是为了孩子的教育，既然不要买房就可以享受到教育了，那可比买房呢？
第二：进一步确立租房体系的地位。租房的价值不差于买房，那么在存量房为主体的一线城市，这些存量资源就可以发挥其作为租赁房资源的重要性。
第三：对于人才来说可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少怀揣梦想的南漂、北漂因为无法给孩子一个好的教育资源而出走呢？一旦，租房确权，那么对于人才的吸纳将是颠覆性的影响。
租赁市场发展或能解决高房价问题
房地产评论人邓浩志认为：租房提取公积金的上限由30%提升至40%，这条政策已经非常具体了。如果能允许更多资金进入，肯定就能释放更多的租赁端需求。但是，必须提供房屋租赁备案证明和发票，这一条让公积金租房的实用性有所降低。因为，目前市场上为了逃避交税而没有备案的情况十分普遍，所以实际操作中，会有大量租户因此无法使用公积金。
而在新政中，也有一点是落实税收优惠的：对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税。税收的大幅优惠将促进出租方主动登记，市场管理也将更加规范、全面，从而让新政的推行效果更好。目前租房逃税很多，主要是租赁双方守法成本太高，管理部门执法取证太难。而这次税费调低后，若主动登记不但不用担心被查，而且公积金的使用额度还能提升，租赁成本增加也会变得有限。
另外，新政还表明要增加租赁住房用地供应，所以未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑，一方面增加了租赁住房总量，对稳定租金水平是好事；但另一方面减少了可销售房源总量，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步加快上涨。整体而言，租赁市场发展并不能解决高房价问题。
这次广州租赁新政亮点颇多，而且具体、可操作，相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇。与此同时，新政也会派生出一些新的问题和困难，后续仍会有诸多调整。
