【编者按】 2011年青岛执行住房限购政策时，外地置业群体曾在一段时间内在岛城楼市中“人间蒸发”，即使是凸显城市特色的旅游旺季，也不见他们踪迹。今年3月开始，青岛又迎来接连几轮房地产调控新政，其中明确说明，外地人以及社保不满12个月的来青工作的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房，这让不少外地置业者又“犯了难”。
日前，记者走访调查发现，随着高考、中考的结束，青岛迎来新一批以家庭为单位的外地旅游客群，其中不乏一些潜在置业群体，在当下的房地产政策下，这些旅游型置业者开始将目光投向了“公寓”产品，其首要因素自然是公寓类房源不在限购范围内，这造成公寓市场行情出现了小幅升温。
限购政策下 大批外地置业者进入青岛公寓市场
近日，一位上海大姨在烟台海阳市一口气买下50套房的视频在微信朋友圈传的沸沸扬扬，可见外地置业者对山东城市发展相当认可。而作为山东著名的滨海都市，青岛更是房产投资客最钟爱的城市。
虽然一口气买50套房的壕气大姨不常有，但是近期涌入的青岛投资客却依然可见。但由于今年限购政策对户籍的把控，他们只能把目光定商业地产上。历先生是四川人，是成都两家青年旅社的老板。他告诉记者：“对于我们外地人来说，投资写字楼和商铺成本太高，但投资公寓非常有优势”。由于工作性质的原因，历先生非常关注国内民宿的发展，“现在住特色的民宿已经年轻人旅行时追随的潮流，在青岛这样文艺又美丽的海滨城市，投资几套小公寓做民宿不仅能赚钱，房子还可以保值升值，一举两得,这是目前像我这样的外地人，能在青岛购买的最合适的不动产类型了。”
除了像历先生这样远道而来投资客之外，青岛周边城市内也有不少置业者对青岛公寓市场同样很有兴趣。刘先生上个月刚在延吉路CBD周边下定了一个45㎡小公寓，“从潍坊到青岛1个小时的高铁非常方便，每年夏天我都会来这边度假，也很想在青岛买套房子。既然目前我不能买住宅了，看看公寓类产品也不错，户型小、总价低、还带精装修，这对于我来说非常合适。”由于刘先生购买的房子是现房，可以即买即住，因此他已经和托管企业签订了协议，每年8月份为他空出房子用于度假，其他时间可以全权托管。“真的挺值的，这房子我可以自己住，其他时间还能赚租金。”
公寓类新盘价格低、房源充足 二手公寓过户税费高成交率低
近些年来，随着人们对公寓认可程度普遍提高，市场上的公寓产品越来越多。对于投资客来说，新盘公寓仍然是香饽饽，尽管有些旧公寓占据交通旺角的优势，但是高昂的交易税费却把税费降到很低。
据了解，在青岛个人买卖商业地产需缴纳的税费有5种，分别是契税：税率3%，该税由买方承担；营业税及附加：税率为房价差额的5.6%，该税由卖方承担(差额=计税价格-房屋的购入原值)；个人所得税：税率为房价的20%，该税由卖方承担；土地增值税：进行评估清算、发票清算或核定征收土地增值税，该税由卖方承担；印花税(产权转移书据)，税率为0.5‰(买卖双方均需缴纳)。
相较而言，购买公寓类新盘不仅没有交易税的高门槛，且与疯涨的住宅相比，公寓的房价也相对亲民，甚至同一地理位置、或同一楼盘，公寓类房源的价格更低。
记者了解到，目前青岛的公寓产品一共有仅20个楼盘在售，可供投资客挑选的余地很大，尤其以市北和黄岛的房源较为充裕。市南区两家在售公寓位置十分优越，紧靠香港中路，价格也偏高，普遍在28000-35000元/㎡之间。市北公寓房价仍处于谷底，均价15000元/㎡左右，比如舞阳路启迪协信即将开盘，建面约30-40㎡，价格预计13000元/㎡，滨海1号33-52㎡loft公寓总65万起，目前新闻网优惠启动，享94折优惠；金科星辰公寓开盘12000-15000元/㎡左右。信达蓝庭福邸LOFT公寓、商铺在售，公寓均价13500元/平。黄岛方面，公寓价格与市北相差无几，基本上都要在13000-15000元/㎡，万达东方影都包含40-76㎡精装、毛坯房源，13500-19000元/㎡左右。青岛城市传媒广场目前在售soho公寓户型建面约60㎡左右，均价12000-13000元/㎡，中南金石国际广场在售高层房源,精装公寓户型面积60平、148平、213平,均价16000元/平。
业内：不限购特性吸引外地置业者转向 公寓价格优势也是卖点
公寓不限购的特性，可能是当下许多有来青岛置业计划的外地客群的唯一选择，毕竟商铺价格较高，而且也要求投资客具备一定的投资经验，独具慧眼才能得到良好的收益，而公寓入手门槛则相对低了不少。“当下青岛公寓市场，迎来了很多曾经倾向住宅市场的外地潜在置业群体，预计这个6月虽是淡季，但公寓成交行情要比3月份执行限购政策前要好不少。同时价格优势是公寓的另一杀手锏，即便是属于同一楼盘项目，公寓售价相比住宅一般也要便宜20%-35%之间，不少还是带精装的，很有竞争力。”
在青从事公寓销售工作6年的逢先生表示，目前青岛市公寓市场呈现多元化、分散性特点，各区域和各种概念性新产品层出不穷。从沿海高大上的海景豪华公寓，到城市腹地“小而全”的青年微型公寓，都开始争夺市场。但是作为商办性质的产品，不少公寓是为了平衡土地性质而设计，对于开发商来说是无奈之举。公寓的居住品质相较于普通住宅自然也有各种短板，比如购买公寓是不能落户的，另外商业水电开销也比较大，加上产权年限短等因素让本地购房者并不十分青睐这类产品。但不得不说，投资的低门槛和高收益才是公寓的主要卖点，购房者选择时可更倾向于配套、品牌、价格，这些是决定公寓产品发展的方向关键点。
【一分钟看懂公寓和住宅的区别】
1、产权年限：十分在意产权年限的购房者们要注意，住宅的产权年限大多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，不过青岛市场也存在极少数70年产权的公寓。
2、日常费用计算方式：普通住宅的水电费按民用算，而公寓楼水电费按商用计算，物业费方面也是同样的，所以价格会偏高些，但也有部分公寓按民用进行计算的，这个购买之初就要详细咨询。
3、户口问题：公寓如果是在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能办理落户。住宅在满足一定条件下，如面积、付款方式等，在青岛可实现买房落户。
4、贷款及转让成本：贷款利率和首付不同：相比住宅而言，公寓从贷款方式、首付比例、贷款利率、契税、贷款年限等方面都会有所不同，转让税费比较高。
