报告中提出，要深化“三带一轴、三湾三城、组团式”的城市空间布局，构建覆盖全域、面向未来的城市群主体形态。其中，“三湾三城”概念勾勒出青岛构筑“中心湾区、西部湾区、东部湾区”海湾型城市新格局。城市空间布局的重新优化，有利于依托我市海湾资源优势，突出开放性、创新性、宜居性和国际化，构建“多中心”的空间格局、开放的经济结构以及发达的国际交往网络，完善高效的资源配置能力和强大的集聚外溢功能，建设成为辐射半岛（乃至沿黄流域）、服务全国、面向全球的国际湾区都会。这一新的空间布局战略，也将影响青岛楼市格局的变化。
新布局的构筑对于城市来说意义非凡，决定着未来很长时间城市的发展走向，也将对区域楼市带来重要影响。而在青岛地产行业，中心湾区内的特色片区已有雏形。小港湾，从当年的楼市“丑小鸭”华丽变身为“白天鹅”；欢乐滨海城，重新定义青岛“后海”；交通商务区，借助交通优势，迅速成为置业新热土；红岛，则借助大规划的利好，成为中心湾区楼市的一匹“黑马”。
人物故事区域升级让生活更甜蜜
“十年之前，我们根本不敢想象，能住上这么好的房子，周边的配套能这么完善，还靠着邮轮母港，以后我们出去旅游都更方便了。 ”提起如今的居住环境，家住海逸景园小区的刘春芝老人仍难掩激动。如今，老人一家住在120平方米的大套三内，两个卧室朝南，一个卧室朝北，一家人住在里面空间很大，和当年居住的老房子不可同日而语。
老人回忆，她以前住在惠民路附近，一家人挤在50多平方米的老房子内，周边环境差，购物、交通都不方便，幸好赶上拆迁改造，一家如愿入住了新型的大社区。如今，老人家周围配套越来越完善，交通十分便捷，多路公交车从小区门口经过，开车可以很快上快速路，从胶州湾隧道到西海岸也很方便。此外，周边的商业、教育等配套也大大完善了，居民的衣食住行在周边基本就能完全解决。得益于交通的便捷、生活配套的完善，如今这一区域的楼市也越来越受关注。
其实，老人的经历只是成千上万周边居民的一个缩影。居民居住环境的改善，区域楼市的升温，很大程度上得益于小港湾片区的改造。据悉，小港湾改造区域原有大量始建于上世纪二三十年代的老建筑，户均建筑面积不足20平方米，由于年久失修，大都已成为破陋危房，并且基础配套设施严重滞后，是青岛市弱势困难群体最多、拆迁难度最大的旧城区之一。2007年8月，小港湾旧城改造工程正式启动，涉及拆迁居民5000余户。
根据规划设计，小港湾就地安置用房“海逸景园”项目规划建筑面积40万平方米，住宅2766套，2009年5月，“海逸景园”竣工交付使用，很多居民搬进了新家。这样的故事在滨海欢乐城、交通商务区等片区也都上演过。区域的发展，不仅带动了周边楼市的发展，也大大改善了市民的住房条件。
中心湾区汇聚各种资源
刘文俭（青岛市委党校管理教研部主任、青岛市人大代表）
青岛市第十二次党代会报告中，“三湾三城”的提法令人眼前一亮。这一提法既是对过去城市格局理念的继承，也是一种创新发展，青岛的空间格局更大了。
纵观全球，有多个大城市，都拥有湾区的地理优势，譬如美国的纽约旧金山、日本的东京、澳大利亚的墨尔本，为青岛构筑海湾型城市新格局树立了样板。再看三大湾区的位置，亦位于青岛城市发展的核心区域。未来，“湾区经济”会成为青岛重要的滨海经济形态。
中心湾区是青岛的主城区，也是青岛多年来着重发展的区域，各种资源都在这里汇聚，其发展条件是很好的。未来，中心湾区本土资源有望得到尽可能的放大，释放城市的活力，进而推动中心城区整体的跃升。
胶州湾东岸楼市相对较稳
冯显泉（青岛房地产经理人俱乐部理事长）
关于青岛未来五年的发展目标，增加了“创新型”的提法，无疑体现了这届领导班子力争在原有基础上寻求新突破的决心和信心。而能否创新发展，恰恰是衡量一个城市、一个地区，乃至于一个板块、一个部门、一个企业等，是否具有生命力和前途的的重要考量指标。
关于三个湾区的发展，可谓各具特色，尤其是中心湾区。胶州湾东岸是青岛传统的老城区，也是青岛楼市最丰富多彩的区域，这里涵盖了很多有特色的楼市片区，每个片区都有自身独特的东西。这一区域的楼市新盘很多，也是二手房最密集的区域，购房者可选择的范围很大，相对来说，这一区域楼市比较稳固，不会出现大起大落的情况。此外，胶州湾北岸的红岛片区去年以来的表现十分抢眼，是岛城楼市的新兴片区，未来发展值得期待。
在中央和地方强有力的调控政策下，青岛楼市也将企稳。平稳健康持续发展，才是楼市最希望出现的局面。 以刚需外溢和改善分散为主 张斌（平安好房青岛运营总监） “三湾三城”的新规划，是城市发展的一个新阶段，在空间拓展和功能定位上都有了升级。 “三湾“跳出了胶州湾的范围，“三城”也打破了现有主城的概念。
中心湾区的范围，基本以现有城区为基础，规划调整后功能将得以优化。因为人口密集、配套完善，仍然是置业的主力区域，价格相对较高但保值性强。
大格局逐步发展，胶州湾东部向北的需求外溢将加速，城阳、高新区已经明显受益，成为价格上涨较大的区域。而传统的“市内四区”因为优质生活资源集中，还会是高价区域，但会有一定的分流效应。目前置业方向已经出现了分流外溢的势头，中心湾区以刚需外溢和改善分散为主，价格仍是敏感因素。
小港湾
“丑小鸭”变身“天鹅”
如果把胶州湾岸线比作一条项链，那么，如今的小港湾堪称这条项链上的一枚珍珠，在几年时间里实现了从丑小鸭到天鹅的完美蜕变。
经历过繁华和低谷之后，借助邮轮母港的春风，小港湾片区实现了新生。从当初低矮破旧的筒子楼、老房子遍布的区域，到如今高楼林立，新盘扎堆，小港湾犹如一幅多彩的画卷，徐徐展开在世人面前。 2006年，小港湾改造开发启动，结缘和记黄埔，并在蓝色经济规划下，致力于发展邮轮经济。经过11年的发展，如今小港湾周边配套日益完善，游艇码头、休闲中心SOHO办公区借势崛起，居住舒适度日益提升。
未来，小港湾片区的发展更值得期待。在今年的市北区党代会上，市北区把青岛国际邮轮港城确定为该区再造新空间、再创新优势的重要引擎，也是向创新型国际城市核心区迈进的优势所在。市北区将要把邮轮母港开发建设作为港口城市转型更新的典范，不断推进片区规划深化和执行落实，着力构建以商务金融中心和创新会展港等为主体的 “一心两翼”空间布局，到2021年累计开工面积超过100万平方米，邮轮港启动区开发基本完成。
随着配套的完善，小港湾片区的楼市也随之活跃起来，晓港名城、中联自由港湾等一批大盘在此拔地而起。小港湾片区在青岛楼市版图中，也越来越闪亮。
欢乐滨海城
重新定义青岛“后海”
老青岛人把城区面对黄海的海湾称作 “前海”，把胶州湾称作 “后海”，“前海”是生活区、风景区，而“后海”是工业区、港埠区。在许多老青岛人的眼里，后海风景不如“前海”，而如今，随着欢乐滨海城片区的崛起，让人们重新开始定义“后海”。
规划显示，欢乐滨海城位于胶州湾东岸，南起航务二公司后海基地，北至李村河，南北长约3600米，东西长约750米，项目规划占地面积222万平方米，规划建筑面积266万平方米，商住比5.5:4.5，规划居住人口3.6万人。
根据市北区政府的规划，该片区拟打造一座以商务办公、休闲旅游、商业居住为主体功能，富有滨海城市特色的多元复合性生态新城。
正是看中了该区域的发展前景，城投、保利、绿地、蓝泰等一批开发商扎堆进入该片区，蓝泰海乐府、温莎郡、绿地海德公馆等一批楼盘相继交付。记者近日探访发现，欢乐滨海城内新盘林立，现代化气息浓厚。此外，商业等配套也日益完善。而且，片区交通越来越便捷，成为区域楼市升温的重要助推器。
如今这里也成为岛城刚需族的重要聚集地。冯显泉认为，欢乐滨海城区域是大家熟知的亲海区域，在政府的新城市发展规划下，迎来了新的发展机遇，该片区具备“后发优势”，居住置业投资价值都不容忽视。
交通商务区
老沧口成置业新“热土”
在沧口住了五十多年的市民刘建设回忆，当年的老沧口在他的印象中就是“土黄色”。但如今这一片区实现了华丽转身，其变化之大，让他很长时间都没有适应过来。
这一切的变化离不开大规划的落地实施——青岛交通商务区的规划建设。如今，在总占地36平方公里的面积内，老企业搬迁已基本完成，腾出了大片可成片开发利用的土地，片区内的新盘一座座拔地而起，迅速改变着交通商务区的面貌。
李沧区在今年提出，将推动铁路青岛北站周边片区、楼山片区、李村商圈片区、十梅庵及虎山片区、世园片区、东部工业园片区等六大片区整体协同、开放互动、集群关联、有机更新，打造青岛转型发展新高地。这意味着交通商务区将再添发展新动力。
伴随着交通商务区一起成长的还有周边的房地产行业，当初低矮的老楼，被一幢幢现代化的高楼取代，海怡新城、越秀星汇蓝湾、海岸华府等现代化大社区陆续入住。随着铁路青岛北站投入使用、地铁3号线的开通，这一片区的交通条件快速改善，已经成为购房者青睐的热土。
红岛经济区
楼市的一匹“黑马”
谈到高端要素的集聚，红岛经济区成果显著。过去五年，红岛经济区工业总产值、规模以上工业增加值、固定资产投资、进出口总额实现了年均两位数增长。六大主导产业全部获批国家级产业基地，进入国家产业布局，山东半岛国家自主创新示范区获国务院批准建设，红岛经济区正式进入国家自创区发展行列，一座科技、人文、生态型的现代化湾区都市新城在胶州湾畔加速崛起。
红岛经济区的崛起，离不开各种大规划的落地和配套的完善。交通领域，规划三条地铁线途经红岛经济区。此外，作为济青高铁与青连铁路的交汇站，红岛高铁站正在建设中。医疗领域，青岛市民健康中心项目建成后，将成为青岛市占地面积最大的公立医院。此外，青岛市民健身中心等一批大项目也在如火如荼地建设中，让红岛的配套设施更为完善。
正是得益于各种高端要素的快速聚集及配套的日益完善，红岛楼市堪称青岛楼市中的一匹“黑马”。目前，招商、世贸等一批地产大鳄在此布局，中欧国际城、世贸云锦等一批大盘在此云集，别墅、洋房、小高层、高层等户型齐全，红岛楼市房源的丰富性明显强于老城区。凭借着较高的性价比，红岛也吸引了不少购房者将目光投向了这里。
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