转眼间，距离2016年结束仅剩半个月的时间，回顾前11个月的济南楼市，商品房成交在调控政策影响下，从10月开始大幅降温，传统旺季一去不复返；而土地市场正好相反，上半年冷清低调，下半年风生水起。除此之外，济南今年的房价也表现的十分抢眼，从 7月份开始一路高歌，，甚至超过青岛成为山东省房价排名第1的城市，至此济南房价也正式步入万元时代。
调控下济南楼市成交大幅减少 房价仍平稳上涨
细算起来，2016年济南楼市调控已将近3个月。纵观整个济南房地产市场，受到各项调控政策的干预、开发商调整销售模式及购房者观望情绪越发浓厚等因素的影响，济南楼市在10月、11月进入“寒冬”，成交量较9月出现大幅下降。从下表中可以看出，3月份到9月份，商品房成交一直处于比较火热的局面，然而到了10月，这种火热局面彻底被打破，商品房和住宅成交跌入低谷，跌幅近半。
然而奇怪的是，济南10月、11月的房价并没有随着楼市成交的下滑而下跌，而是依然坚挺，均价仍然保持在万元以上，且每个月价格环比增长在二三百元左右。据12月11日中国指数研究院发布的11月全国百城住宅价格指数中的数据显示，11月，济南新建住宅均价达10394元/㎡，环比上涨1.87%，虽然较10月份涨幅下降1.02%，且涨幅已连续两个月下跌，但济南住宅均价已突破万元大关却是不争的事实。
从下图2016年济南房价走势分析来看， 2016年前11个月济南房价呈现稳定上涨的态势，其中1月-6月，房价增长幅度缓慢，涨幅基本维持在1.1%~1.6%，3月出现微降，但降幅较小。从7月开始，房价环比上涨幅度加大，涨幅达到了3.8%，这种增长率一直持续到9月；10月、11月在楼市调控高压下，涨幅接连跌至2.89%与1.87%。
其实，回顾2014~2016年这三年来济南房价整体走势，我们发现，济南房价平均水平一直比较平稳，均价大致维持在8500元/㎡-9000元/㎡左右，直到2016年下半年，济南房价开始迅猛上涨，短短几个月时间，济南住宅均价发生了较大的改变，均价过万的楼盘比比皆是。
万元时代来临！ 政策利好与土地市场成最大推手
很多人都疑惑，济南房价为何会在2016年下半年突然上涨？房价上涨背后的原因很复杂，但经济市场运行的规律告诉我们：价值决定价格，供求影响价格。房子的价值由各项成本决定，供求却由楼市政策、购房者需求以及其他社会因素共同影响。
1.上半年楼市利好政策频出 购房者入市激情被点燃
首先，首付最低降至两成。2月2日，济南等不限购的城市居民家庭首套房最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房最低首付款比例不低于30%。这对于积蓄不多的年轻人来说是很有诱惑力的，因此刺激了刚需，也加快了改善需求的入市脚步。
第二，契税和营业税调整，二套房契税减少。2月20日，二套房契税按照不同的面积分别降为1%和2%；取消144㎡以上的“红线”限制，首套房超过144㎡的将少交1.5%的契税；满2年住房转让时，超过144㎡的可以减免营业税。这项政策落地后，通过减税降低了购房者的实际成本，改善型需求被刺激，对二手房房价可能影响更大。
第三，公积金贷款额度提至70万，可缴存住房维修资金。2月22日，济南等城市公积金最高贷款额度由60万元提高到70万元，还允许提取公积金缴存住房维修资金。这一政策增加了刚需人群对于市场的预期，促进其积极入市，增大中小户型住宅的成交量及去化速度，从而刺激房价提升。
第四，央行再降准，房贷又宽松。3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此项降准政策实施之后，以后银行后续资金将更加宽裕，房贷继续宽松，购房者压力降低，从而刺激了消费者的购房欲望。
除了2016年上半年相继公布的楼市利好政策，对2016年济南房价造成影响的还有2015年出台的相关政策，比如，房贷利率及公积金贷款利率的下调、降低首付比例、住房公积金支持异地贷款、个人住房转让营业税免征以及放开二胎等政策，它们对市场需求进行了刺激，且在“去库存”的大背景下，楼市利好的趋势从2016年初便已凸显。于是，在多种利好政策的综合作用下，2016年开春之后，济南楼市需求旺盛，从而为房价上涨打下了良好的基础。
2.济南城区不断扩展 刚需旺盛拉动房价上涨
随着北上广深等特大城市的城镇化发展接近尾声，我国城市化进程与格局即将出现断层，这严重限制了我国经济的长远健康发展。据悉，全国排名前十的城市GDP发展占据全国GDP的24%，特大城市城镇化发展领头羊的角色需要重新调整。
2015年底，中央城市工作会议召开，将“培育城市群，再建一批区域中心城市”纳入城市发展规划。济南作为“省会6+1”城市群核心城市，同时是京沪产业走廊的重要枢纽，被定位为“环渤海南翼中心城市”，这意味着济南将与北京、天津、上海、河北等形成合围之势，共同构建大环渤海经济圈。以上便是济南2016年城市发展的宏观背景。
众所周知，房地产业是城市化发展的直接衍生行业，而且现在我国一线城市房地产业基本饱和，三四线城市库存量难以消化，因此济南等二线城市成为众多房企发展落户的目标城市，大量项目与资金注入济南。2016年，本土企业鲁能、银丰，知名房企如保利、华润、万达、万科、绿地等大型房企均在济南开发了众多新项目，借助宽松政策，利用济南东部CBD建设、轨道交通规划等，结合新型营销方式，共同造就了济南房地产市场上半年的火热。
另外，随着济南城镇化发展的脚步，棚改旧改项目逐步落地。据悉，2016年济南要启动58个棚改旧改项目改造，总共涉及4.6万户居民。按照国家棚改政策，拆迁安置货币补偿要达50%的“红线”，也就是说，4.6万户居民中至少要有一半人通过拿拆迁款的方式来安置。有专家表示，今年将有2万多户居民入市，房产商对今年的市场非常有信心，认为对房价的拉动作用肯定不小。
3.“唯一熟化人”制度退出 火热土拍带动地价上涨
2015年5月，济南国土资源局发布“济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见”，意见表示，引进社会资金参与土地熟化的项目，土地熟化周期一般为2年，原则上不超过3年。土地熟化投资人因自身原因终止土地熟化项目投资的，待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金，不计利息，不给予投资回报。2016年6月30日是部分熟化项目的最后期限，在这个时间内若未完成土地熟化，按照政策规定，将面临重新签订协议的风险。有专家解读说，这意味着土地市场将在6月30日之后彻底开放。
之前济南实行唯一熟化人制度，开发商拿地成本低，底价成交的现象经常出现；而现在所有挂牌的土地都要进行公开竞拍，抢地大战便会经常上演，地价也就随之升高，于是便导致开发商拿地成本不断提高，为了保证自己的收益，开发商只能将其转移到房价上。
其实，导致下半年济南房价猛涨的直接原因应该是“629”土拍。2016年6月29日，帝华集团鏖战936轮，以总价25.46亿将唐冶片区地块拿下，溢价率达289.79%，住宅用地楼面价达7100元/㎡。此后，唐冶片区房价便一发不可收拾，顺利飙至万元，这直接造成周边房地产商捂盘惜售，房价也随之上涨。
在6月之后的几次土拍中，几乎场场都是房企的夺地之战，个别土地甚至出现竞价百轮的现象，溢价率越来越高，楼面最高价记录被一次次刷新，地王轮番出世；彩石片区地块、郭店街道地块、徐家地块、张马屯地块、工业北路地块，张庄路地块等都拍出高价，这些热门地块的地价直接对区域房价产生影响，从而对济南整体房价起到推动作用。
基准地价提至6245元/㎡ 济南房价再迎新涨点？
12月13日，2016年度济南国有土地级别与土地基准地价更新成果听证会发布消息，济南国有建设用地范围将再次扩容，新增区域面积335.48平方公里。根据城区土地级别基准地价表，一级住宅用地每平方米拟调整至6245元。新增用地可以理解，但公众们对基准地价的提升表示担忧，基准地价的提升到底会不会造成房价新一轮上涨呢？
对此，国土部门有关人士解释，基准地价是土地区域平均价格，并不是地产交易市场的成交价格，只是起到一定的参考作用而已，与房地产价格上涨也没有关系。土地成交价格的涨跌主要是与房地产市场的供求关系变化有关。所以，基准地价的上调并不会对土地市场产生实际影响，而是能够准确反映土地市场，使不合理的城市用地结构得到改善。
至于地价与房价的关系，有关数据显示，地价在房地产价格中所占的比例仅为15%-25%。根据国土部门的说法，基准地价的作用仅是帮助公众清晰认识房地产市场，从而对投资置业起到一定的指导和参考作用。
纵观2016年的济南房地产市场，房市与地市均赚足大众的眼球，随着此次基准地价的上调，市民对于2017年济南楼市发展，尤其是房价的走势更是产生了无尽的猜测。然而，9月份以来的楼市调控政策的频出，10月、11月的成交萎缩以及房价涨幅两连降，似乎已经向我们展现了济南调控楼市高温的决心。对此业内专家表示，自调控政策出台后，楼市降温明显；地产商拿地更加理性，购房者观望情绪也在相对减少，所以总的来说，未来的楼市将有望进入平稳时期。
