近年来，岛城近郊区域的别墅市场发展迅速，高新区、惜福镇及西海岸新区聚集了众多新建别墅项目。而主城区受土地的限制，别墅增量有限。在这样的背景下，寸土寸金的主城区别墅显得十分稀缺。日前，记者走访一线市场了解到，聚集在市南、崂山沿海一线的主城别墅，不少功能已由单纯居住转为创业载体或工作室，投资价值显现。而西海岸不少别墅也被经营变身成为“民宿”，颇具“钱景”。
主城区别墅坐拥最旺地脚 另辟蹊径现投资价值
东海中路不仅是拥有多个知名景点，该区域也是青岛最早形成的现代别墅区的片区之一。片区内的明珠花园、观海花园、天林花园等别墅项目坐拥青岛人气最旺的地段，但也正因为此，交通拥堵和旅游超载的问题影响了这些别墅的安静居住体验。
近年来，不少房东便将名下别墅另作他用，已现另辟蹊径之势，因此而产生的经济回报似乎已超过自住价值。记者走访看到，东海中路区域临街的大部分别墅挂着繁多的门面招牌，包含婚纱摄影、住宿酒店、服饰等多种经营类型，一栋栋别墅变身成为洋气的创业载体。还有不少别墅将联系电话挂出，并注有可自行装修、改造等标语。
别墅租赁价格差距大 创业、旅游拉动新区别墅租赁行情
记者搜索多家房屋租赁网站发现，目前青岛的别墅租赁市场主要集中在五四广场、雕塑园及石老人等片区。相比于普通的商住房，这些别墅的月租金从6000-100000元不等，跨度十分大。按面积划分，200㎡以内的别墅月租金基本在10000-15000元；200-300㎡的别墅月租金在20000元左右。值得一提的是，不少租赁别墅后用于创业办公或酒店运营的租客，为了成功租赁到房屋，还会相较自住型租客加价10%-20%左右。
在东海西路拥有一栋别墅的管先生告诉记者，自己的别墅已经租给一家摄影工作室3年了，340平的房子之前租给用于居住的客人是9.8万/年，而目前摄影工作室的老板愿意支付房租12万/年，并将房子装修一新，每年多收入房租2.2万元，自己对于这样的运营收益涨幅比较满意。“这套房子一直没有自住，因为孩子已经成家立业，老两口住大房子也觉得空旷，再加上潮湿并不合适老年人。房子出租了七年，别墅的投资收益比想象的还要好，特别是这两年，不仅拥有独立院落的房子本身在升值，租赁市场上也十分吃香。”
在西海岸新区，旅游市场的发展也正推动别墅租赁市场的发展。2016年年初，张女士以每年10万元一栋的价格，承租了金沙滩旁南营小区的三栋别墅，从公司职员转身变成民宿经营者。张女士的转变，正是看中了金沙滩景区的人气，而别墅成为她计划落地的最佳场所。在南营小区内，单单民宿就有不下三家业户，此外还有酒店等业态，几乎没有别墅出现空租。
业内：别墅并不仅限于自住 投资运营大有门道
某大型房屋托管中介青岛分公司的业务负责人向记者透露，目前他接触的客户群体比较多，已由五年前单纯的小户型公寓托管群体转为多元的房屋群体，其中从2014年开始，不少别墅的房东会联系到他们进行房源托管。
“我们十分看好青岛的别墅投资市场，我们接收房屋托管后，一般会根据其户型结构进行翻新式的装修，特别是一些面积超过400平的别墅，我们会进行功能区域的分割，不少平时只能整租的房源，我们会改造出高档家庭公寓的感觉，二楼、三楼各有三至四个房间用于租赁，一楼则做成咖啡馆、书吧等功能区，吸引和提高租客的居住体验，同时带来一定的现金收益。而有别于整套出租方式，可能原本1500元/天的别墅租金，如今运营后多个房间可以产生3000/天甚至旺季时超过6000元/天的价值。当然我们给予房东的租金回馈，是颇具吸引力的，不然无法吸引房东将房屋托管给我们。但这恰恰也是我们的投资成本，所以我们不会盲目接收别墅托管，会提前对托管房源做细致的投资价值及风险评估”该负责人如是说。
城阳一家别墅楼盘的销售人员孙女士也坦言，如今来看房的客户不仅关注项目本身，不少人还会对项目周边的环境细致考察，考察的内容也不仅限于居住环境。孙女士表示，不少中产阶层现在看好别墅投资市场，因为近郊别墅的投资成本也并不高，甚至比主城区一套120平左右的三居室住宅总价还低。同时，新建别墅位置往往不在主城，小区周边配套还未成熟，这给投资者很大的空间。有客户选房时会侧重别墅的位置和朝向，有客户计划入手别墅后并不自住，计划租赁给中介公司作为别墅群的门店，或是租给超市、健身房等便民商家，不仅房租收益稳定，投资持续回报周期也相对较长远。
