办理房屋交付手续前,要求预交物业管理费；两个月不缴水费,停止供水,直至缴清水费；因停水、停电造成供热中断的免除自身责任……为防范和纠正此类不公平格式条款的出现,市工商局于10月28日召开了全市部分房地产企业及供水、供电、供气、供暖企业行政约谈会,公布了部分房地产企业及水电气暖行业曾出现的“霸王条款”,并对违法案例做出了点评解析。
案例1没收到物业费就不交房?
青岛市某房地产有限公司在其销售的某商品房住宅小区中,与消费者签订了预先制定、未经协商、重复打印供网签使用的《商品房预售合同》。据悉,合同中的第七条条款规定如下:“消费者若未按本合同约定的时间付款,应当向开发商支付违约金,违约金按逾期未付款的日万分之十计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过30天后,开发商有权解除合同,消费者需支付总购房款的10%作为违约金；开发商如未在约定期限内将该房屋交付消费者,应当向消费者支付违约金,违约金按消费者已支付的房价款日万分之0.5计算”。同时,补充条款第四条规定:“在办理房屋交付手续前,消费者需预交物业管理费用等相关费用……消费者未按照本条约定预交物业管理费等相关费用的,开发商有权暂不予交付房屋使用且不承担任何责任”。自2014年3月小区开始预售以来,该开发商累计使用此类合同签约销售商品房382套。
对该案情,青岛市工商局认定:开发商利用格式条款与消费者签约销售商品房,应当遵守《合同法》《消费者权益保护法》等相关法律法规之规定,对于其通过格式条款扩大免责事由、对违约责任做不公平约定、免除自身损害赔偿责任、将物业费作为交房条件等的做法,损害了消费者合法权益。开发商的行为违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条、第十条、第十一条的相关规定,依据《合同违法行为监督处理办法》第十二条的规定,参照《青岛市工商局行政处罚权裁量标准》,市工商局对该房地产企业合同违法行为作出总额30000元的罚款决定。
案例2擅自用热两倍计费无法律依据
青岛即将进入取暖季,在本次约谈会中,市工商局还就供暖企业常出现的不公平格式条款进行了点评。
其中,针对“用热方擅自施工用热”等问题的赔偿,有供热企业就曾制定过以下条款:“用热方违反合同擅自进行施工用热,或者擅自改装采暖设备,造成跑水,给供热方或相邻方造成损失的,供热方有权立即停止供热,用热方应当赔偿供热方或相邻方因此而受到的损失。擅自施工用热的,损失额按照擅自进行施工用热的建筑物面积和实际采暖天数热费的两倍计算；擅自改装采暖设备、给供热方或相邻方造成损失的,应该按照供热方或相邻方实际损失的双倍进行赔偿。擅自进行施工用热的开始时间难以确定的,按照当年开始供热时间为准,向供热方支付双倍用热费”。
对此,市工商局认为,用热方擅自施工给供热方造成损失的,应当承担相应的赔偿责任,但是给相邻方造成损失的,应该由相邻方向用热方提出损失赔偿要求,供热方要求用热方承担相邻方的损失,属于“越俎代庖”,此举加重了用热方的责任。另外,损失额要求按两倍计算没有法律依据,损失方必须承担举证责任证明损失额,不能事先以格式条款的方式规定用热方承担双倍用热费。该条款违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条的规定,属于加重消费者责任的行为。
案例3停止供水前应先进行催告
两个月不缴水费,将停止供水,直至缴清水费。”这条潜藏于公用事业的规定实则也是“霸王条款”。
市工商局指出,《合同法》第一百八十二条有规定:“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”
《合同法》第一百八十四条规定:“供用水、供用气、供用热力合同,参照供用电合同的有关规定。”
据此,供水单位停止供水前,应当对用户进行催告,经催告仍不缴纳水费的,供水单位可以按照有关规定的程序停止供水。因此,本条款违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条的规定,属于免除格式条款提供方的法定义务。
水电气暖行业部分“霸王条款”
1逾期交付电费违约金条款
霸王条款内容:用电人违反本合同约定逾期交付电费,应按合同约定向供电人支付违约金。当年欠费部分按欠交额的千分之二、跨年度欠费的每日按欠交额的千分之三计付。
点评:根据本条款规定,当年欠费的违约金为日2‰,一年约为72%,跨年度欠费的违约金则为日3‰,一年约为108%,已远远超过同期银行存贷款利率。本条关于违约金的规定过分高于因违约所造成的损失,违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第一项的规定,加重了消费者的责任。
2擅动供电设施违约金条款
霸王条款内容:用户擅自迁移、更动或操作用电计量装置、电力负荷管理装置、擅自操作供电企业的供电设施以及约定由供电人调度的受电设备的,按每次5000元计付违约金。
点评:承担5000元违约金的责任主体是“其他用户”,而非“居民用户”。该条规定违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第一项的规定,属于加重消费者责任。
3停电最高赔偿限额条款
霸王条款内容:供电人违反本合同约定实施停电给用电人造成损失的,应赔偿用电人实际损失,最高赔偿限额为用电人在停电时间内可能用电量(该用电量的计算参照)电度电费的五倍。
点评:供电企业应当承担五倍电费的赔偿责任。但是,供电人在合同中却规定“最高赔偿电费的五倍”,部分免除自身的违约责任,违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第四项的规定。
4逾期未缴气费违约金条款
霸王条款内容:普通计量表客户,供气单位定期派人上门抄表收费,对抄表后15天未能充值缴费的客户,从逾期之日起向客户收取千分之三的违约金。
点评:供气单位单方面规定抄表后15天未能充值缴费就开始收取违约金,加重了消费者责任。另外,该条款未对违约金设置上限。根据本条款规定,一年的违约金为108%,已远远超过同期银行存贷款利率。本条关于违约金的规定显然过分高于因违约所造成的损失,违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第一项的规定,加重了消费者的责任。
5计量表出故障的气费计算条款
霸王条款内容:因计量表故障而不能正确计量时,按照此表发生故障前3个抄表周期内,正常计量时的平均日用气量乘以计量表故障天数(天数:上次抄表日起到本次抄表日之间的日历天数),作为计算计量表故障期间须缴纳的燃气费。
点评:计量表的维护方是燃气公司,除非有证据证明计量表故障是由于用户过错或者第三方过错,燃气公司不能把计量表故障产生的不利后果转嫁给用户。该条款违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第三项“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任”,属于免除自身责任的违法行为。
6停水停电造成供热中断免责条款
霸王条款内容:因停水、停电造成供热中断的免除自身责任。
点评:因停水停电造成供热中断的责任不可归结于消费者,作为供热公司不能仅仅以停水停电中断供热原因免除自身因违约造成的违约责任,如果发生此类情况,供热公司可以向第三方追究责任,但不能作为自身免责的理由。该条款违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条规定,属于免除自身违约责任的行为。
