“金九银十”是每年楼市传统销售旺季。但受今年热点城市房价涨幅屡创新高影响，除早已限购的北上广深四大一线城市，南京、苏州、厦门、武汉、杭州等热点二三线城市也相继出台限购等调控政策。
专家指出，随着库存回落，广深等一线城市成交量放缓，而部分过热二三线城市的楼市政策也已经明显收紧，未来政策或推动市场降温回归理性。南方日报记者 牛思远 实习生 柯超
案例
二手房反价频繁 广州中产跟风入市
“金九”过半，“银十”在即，楼市旺季如期而至，广州中产张小姐却提前出手了。
去年底，随着楼市走热，张小姐开始和丈夫琢磨起换房的问题。张小姐的小孩今年3岁，正在上幼儿园。考虑小孩逐渐长大，以及未来入读小学等需求，张小姐和丈夫计划在海珠区靠近小学的地段购买一套100平方米左右的二手房自住。
此前，张小姐一家和公婆一起住在海珠区某知名楼盘的大户型。该套大户型在公婆名下，张小姐和丈夫名下则持有另一套近郊大户型和一套远郊小户型物业。受到限购政策影响，张小姐需要将近郊大户型出售以腾出换房名额，但自该物业去年挂牌后买家一直不多，直到今年上半年才终于卖掉。
“老城区的二手房小毛病比较多，所以我本来是想慢慢挑的。”张小姐说，考虑要自住较长时间且预算比较充足，其对选购房产的地段、户型、朝向和周边环境都有一定要求。而小孩上学也还有几年缓冲期，并不一定需要今年买。
然而，随着今年广州房价一路走高，张小姐开始越来越焦虑。
张小姐表示，今年年初开始，其关注区域的二手房价格就出现明显上涨。虽然广州房价涨幅在一线城市中较为平稳，但连续上涨带来的累计涨幅也已经比较惊人。而最近的七八月份，广州二手楼业主心态更为强硬。
“本来看中一套房，没几天就卖了，比之前给我的报价还高！”张小姐说，9月初她看中另一套同地段二手房，价格已经去到4.5万元/平米，比她最早看到类似物业单价贵了近5000元。“都说 金九银十 是旺季，我是不敢再等了，谁知道再过一段时间是什么价格。”
政策
南京重启限购 多地收紧楼市调控
9月25日，南京市政府宣布自9月26日起实施主城区住房限购政策，将针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。
南京版限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。
而事实上，对于飞速上涨的房价，南京市政府近期逐步升级了楼市调控政策。早在5月27日，南京就针对土地出让过热出台了调控政策，设置土地出让最高限价，拍卖价格超出上限的属于无效报价，将终止出让。
8月11日，南京又宣布提高二套房首付比例。首套房首付25%（高淳、溧水20%）不变；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；拥有1套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。
此外，南京还加大了土地供应。自9月19日起，南京举行了持续四天的网上土地竞拍，一口气集中推出了27幅土地，为该城市史上最大规模的土地拍卖。有意思的是，另一个热点二线城市杭州亦选择9月19日起实施住房限购。
9月18日，杭州市政府宣布，自9月19日起暂停外地居民市区购2套房。杭州的限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。
在杭州之前，房价早一步蹿升的苏州、厦门等二线城市，也更早出台了限购政策，均对非本市户籍居民家庭进行住宅限购。只是相比南京限购涉及拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，苏州、厦门的限购政策更为宽松，仅仅针对外地人，且非本地户籍居民提供1年以上连续社保或纳税证明还可以购买二套房。
分析
热点城市短期投资价值降低
明年上半年市场去化周期或回升
“按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。
根据市场发展阶段不同，张宏伟将投资客进场的特征划分为三个阶段：第一个阶段基本为第一季度，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为本市优质项目，投资客转战各个板块，寻求价值洼地，以期望获得不错的投资收益；
第二个阶段，基本为4-7月这个时间段，投资客开始在一线城市周边轮动，本市非住宅也成为涉猎对象，投资客活动范围基本在一个经济圈。
今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，投资客开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为它们涉猎的对象，比如长三角经济圈的上海的投资客开始转战苏州、杭州，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津、廊坊等。
同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角经济圈苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡，常州的交易量也被带动起来，杭州的火热带动了宁波等城市交易量开始活跃。
第三个阶段为8月份至今，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。此时一线城市、核心二线城市如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等地房价已经被炒高。“对于投资客来讲，此时进入可能有投资风险，部分敏感的投资客开始转战那些房价还处于价值洼地，未来仍然有上涨空间的其他二线城市，比如长沙、郑州、南昌、天津等等。据笔者了解，一部分上海的投资已经开始转战投资战场，开始向上述二线城市进军。”
张宏伟认为，楼市资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，首先出现轮动的一线城市、核心二线城市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。对于还未出现快速上涨的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在仍然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动上涨之后也会进入周期的高点。
“从政策面来看，部分城市因为楼市过热已经出台调控措施，比如京沪深、苏州、南京、合肥等等。”张宏伟说，从政策面的趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。
张宏伟认为，当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势，而如果上述热点城市9月份前后出台“降杠杆”收信贷措施，楼市新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑。伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。
“预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中出现下调。”张宏伟预测，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及土地出让价格破纪录的板块，均极有可能率先降价。“届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。”
数据
一二线城市房价涨幅回落
据国家统计局数据，在全国70个大中城市中，南京的新房价格同比涨幅一路加速，从1月的接近11%涨至8月的39%，涨幅基本持续处于全国前列，近期更是超过上海和北京，当前仅次于深圳、厦门。
在杭州、合肥等热门二线城市，“抢房潮”迅速蔓延，南京也不例外。南京当地中介机构负责人指出，由于除了南京本地人，江苏很多其他城市的人也参与到了抢房热潮中，按照平均销售水平，南京的去化周期不超过3个月。
国家统计局最新公布的8月房价数据显示，全国房价总体继续上涨。与7月相比，70个大中城市中，8月新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有2个，最高涨幅为5.6%，最低为下降0.3%。
9月13日，国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上表示，今年以来，房价确实还是在上涨，但是从近两个月来看，房价涨幅是在回落的，尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。
事实上，地方调控再度升级，城市分化态势延续，不少热点城市9月以来成交量已经开始回落。
9月第三周，虽然中国指数研究院监测的的15个主要城市库存总量继续下降，但监控的33个主要城市成交面积环比全线下滑，同比亦出现下降。
预测
楼市分化“一城一策”已成新风向
中国社会科学院近日在《中国住房2016中期报告》中预测，当前房地产市场总体回升，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓，“少数城市热，多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。
“九、十月成交量可能会出现比较大的反差。”中国房地产测评中心主任、易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，近几年9月前后都是政策出台的高峰期，而今年市场分化明显，不同城市政策将会根据市场情况灵活调整。
丁祖昱表示，自2014年以来，中央已经连续两年发布“9·30新政红包”。这两次调控方式如出一辙，分别调低首付比例至30%、25%；行业背景也有共通之处，2014年是市场持续低迷，7、8、9月商品住宅成交量同比跌幅都超过10%，2015年是市场陡然转冷，9月成交面积同比增速为9%，较7月份的增速高位下滑了12个百分点。
丁祖昱认为，聚焦到出台限制性政策的热点城市来看，已经取得明显成效的城市，接下来调控“升级”的可能性不大。典型如深圳、苏州，8月份成交量分别只有27万、49万平方米，市场热度显著回落，再度打压需求已无必要。
而调控效果不明显，甚至市场持续高热的城市，接下政策仍有可能继续加码。
