4月14日，戴德梁行回顾青岛写字楼市场在2016年第一季度的表现，并探讨青岛写字楼市场在未来高供应背景下的发展趋势。
春暖花开，楼市在新一轮政策下逐步升温。青岛写字楼市场也在近年青岛经济稳步增长大环境下高速发展，甲级写字楼供应量一路走高，据戴德梁行数据显示，截至2016年一季度，全市甲级写字楼供应量已达98万平方米。未来，甲级写字楼供应量持续增加，至2019年，青岛甲级写字楼供应量将达173万方。
应对未来供应量大幅增加的趋势，我们且一同探寻青岛三大写字楼板块有何表现。
【市南CBD板块】低供应！高租金！out？
众所周知，市南CBD板块沿香港中路呈带状分布，其交通便利，商务配套成熟，是青岛甲级写字楼发展最为成熟的区域。与其他板块相比，该板块甲级写字楼现有存量最大，空置率水平最低，租赁需求较为旺盛。从入住企业来看，市南CBD入驻企业多为金融类、高端咨询服务类企业，以及跨国企业的区域总部等。但从甲级写字楼未来五年供应来看，板块内可供租赁新增面积少之甚少。受制于其有限的较低可租赁面积，市南CBD甲级写字楼租金将持续走高，租户面临新一轮的更新换代，未来会有部分租金承受力较低的企业外迁，部分大面积租户也会因为租赁成本过高外迁，崂山CBD将成为这类企业外迁的首选办公区域。
【市北CBD板块】过高的供应，有限的吸纳，何去何从?
市北CBD板块作为最年轻的写字楼商务区，近年来迅速兴起。但未来巨大的供应量的背后，却是受限于其交通配套较差、自持物业较少、物业总体质量偏低等条件而走高的空置率，截至2016年一季度,市北甲级写字楼空置率高达22.53%。未来市北去化较为困难，同时较大供应量会带来空置率的大幅上升，租金也会由于竞争激烈而呈下降趋势，成为拉低整个青岛甲级写字楼市场租金的主因。
【崂山CBD板块】金融产业带动区域发展新活力，秦岭路或成区域金融中心
崂山CBD板块位于国家级金融中心金家岭金融新区，受益于金融新区政策，近年来该区域发展迅速，大量金融企业区域级总部入驻，给区域的发展带来了新的活力。未来十三五规划期间，该区域将依托金家岭金融新区，提升高端商务、商贸、文化、科技功能，继续吸引跨国企业区域性总部落户，成为展示国际城市形象的窗口。
崂山区CBD现阶段甲级写字楼数量较少，总体量约为23万平方米。从入住企业上看，崂山CBD现已有多家大型金融企业总部入驻，例如建设银行青岛分行总部、中信证券山东分公司总部已入驻天泰金融广场，民生银行、浦发银行青岛分行总部已入住上实中心，招商银行青岛分行总部已入驻招银大厦，青岛银行、青岛农商银行总部已入驻永新国际金融中心等。
近两年来，随着崂山CBD入市写字楼质量的提高及越来越多大型金融企业总部入驻，其平均租金水平一直呈上升趋势。截至2016年一季度，崂山CBD甲级写字楼平均租金为每平每月114.22元，空置率为19.08%。该区域甲级写字楼市场总体空置率偏高，究其原因，第一是近两年供应量激增，净吸纳量虽呈上升趋势，但依旧无法与存量增速相匹配；第二是部分项目入市租金较高，去化缓慢，拉低了整个板块的去化速度。其中，比较有代表性的就是位于海尔路附近的某项目，该项目于2015年初入市，入市租金高达每平每月150元，现更是涨到每平每月近180元，远远高于崂山区甲级写字楼平均租金区间，高昂的租金是导致其去化缓慢主要因素。同时其在招租中引入部分P2P公司，这类公司过高的经营风险造成了租赁的不稳定，其中大大集团入驻不足两季度即倒闭正是说明了此问题。截至2015年底，该项目入住率不足50%。
随着金家岭金融新区概念进一步发酵，其对金融类企业的聚集效应会越来越明显。大量金融企业需求涌入将带动崂山整个甲级写字楼市场的发展。着眼未来崂山甲级写字楼市场，秦岭路将成为新的金融聚集区，协信集团携80万平方米的WFC协信环球金融中心强势进驻秦岭路，其中的写字楼集群将为多家金融机构提供定制化产品。而青岛两家银行一级法人机构——青岛银行和青岛农商银行联袂进驻永新国际金融中心，使得永新国际金融中心的金融属性凸显，永新置业自持的唯一一栋写字楼将于近期进入市场，为崂山区带来近4万平方米的优质甲级写字楼供应，会吸引更多的金融类企业入驻。中信证券（青岛）财富中心也将落户秦岭路香港东路路口，作为中信证券山东分公司总部使用。这三个项目将形成金融“金三角”，未来崂山金融区的核心区将在秦岭路出现，秦岭路将成为崂山金融街。
预计下季度住宅市场量价齐升
下季度住宅市场也将进入传统的销售旺季，多个大型开发商楼盘将入市。预计下季度，青岛住宅市场将出现量价齐升的局面。
