新的时代背景下，房地产行业传统的盈利空间正不断被蚕食。在刚刚过去的2015年，虽然房企销售金额、销售面积双双飘红，但企业的盈利能力却在急剧下滑，一些规模房企的利润率甚至已经跌至历史低点。转型，成为迫切摆在房企面前的机遇和挑战，一份最新研究报告显示，2015年，已有近半数百强房企开始寻求转型，越来越多的房企已经开始兼顾规模扩张与盈利能力之间的平衡。
增收不增利
日前，中国金茂发布2015年年度业绩，截至2015年12月31日，中国金茂累计取得物业签约销售额278.07亿元人民币，完成年初制定248亿元销售任务的112%。
但值得注意的是，公司去年收入为221.1亿港元，较2014年下降25%，报告期内，公司所有者应占溢利为37.89亿港元，较2014年下降28%。此外，2015年中国金茂整体销售毛利率为39%，与上年持平。
无独有偶。绿城也于近日发布去年全年业绩显示，截至2015年12月31日止十二个月，绿城集团累计总销售面积约390万平方米，合同销售金额约719亿元，绿城集团全年销售已超额完成年初所定600亿元的指标。
不过，报告期内，绿城集团取得收入260.47亿元，较2014年的320.49亿元减少18.7%；实现毛利54.21亿元，较2014年的81.33亿元减少33.3%；绿城中国净利润为12.59亿元，较2014年的32.10亿元减少60.8%。
碧桂园管理层更是直言利润率已经降至低点。近日碧桂园公布2015年全年业绩报告显示，去年集团总收入达到1132.2亿元，同比增长约33.9%；物业销售收入1094.6亿元，同比增长33.7%；不过，集团去年毛利率仅为20.2%。
在碧桂园过去几年规模连续快速扩张的背景下，公司盈利水平受到多方面因素影响呈现下降趋势，2011-2015年，公司毛利率分别为34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，该公司核心净利率更是下降为8.6%的个位数水平。
两难的选择
事实上，上述几家房企只是盈利下滑的冰山一角。最新发布的一份《2016中国房地产百强企业研究报告》指出，百强企业去年销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，但与此同时，数据显示，2015年百强房企总资产收益率、净资产收益率均值分别较上年下降0.1、0.6个百分点，全年净利润率均值下降0.4个百分点，已逼近10%的红线。
在销售额攀上历史新高的同时，房企盈利能力却迎来前所未有的挑战，“增产不增利”的现象进一步凸显。
这份研究报告分析指出，一方面，供需关系逆转、营销难度加大使企业经营成本显著提升。另一方面，部分一、二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，也进一步挤压了企业的利润空间。
报告显示，2015年前30强企业中，有13家商品房销售均价下跌，而百强企业销售、财务和管理三项费用率却较上年提升了0.3个百分点。
土地成本的增幅更为惊人。报告称，2015年百强企业土地成本占同期销售均价的比重均值为43%，该比重在一、二线城市的均值高达124.9%和37.9%，分别较上年增加17.6、7.0个百分点。
因此，房企利润率下滑的原因基本上可以归结为，如果布局在三、四线城市，则受制于高库存，销售困难、均价下跌，以致利润下滑；而若布局在一、二线城市，则地价过高、导致成本上升，利润率也自然下滑。
转型成为普遍出路
也并不是一片哀鸣。
据媒体统计，截至目前，沪深两市41家发布2015年年报的上市房企统计，实现净利润同比增长的上市房企有22家，占比超5成。
但值得一提的是，去年净利润同比上涨的上市房企中，有4成公司利润并非来自“老本行”房地产业务，而是通过非主营业务“挣外快”；而净利润下降或者亏损的上市房企，其业绩变动主因则是库存难以消化。
上述百强房企研究报告显示，2015年，已有49%的百强企业开始寻求转型，其中42家企业围绕房地产产业链拓展新业务，另有7家企业向行业外拓展新业务。针对消费需求的改变，分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅等领域。
越来越多的房地产企业，已经在思考如何兼顾规模扩张与企业盈利能力之间的平衡。
展望2016年，绿城中国在展望今年市场时表示，公司将在现有绿城管理集团的基础上，加强项目开发全产业链整合，积极构建大数据平台，盘查优质土地与投资、代建业务的匹配。同时，试点展开城市更新、海外业务发展规划，寻求长期战略合作关系，形成代建项目业务来源的长效渠道，着力提高公司轻资产业务比重，保持代建规模行业领先水平。
一向专注于在三、四线城市造城的碧桂园，今年开始，也将在土地和市场方面进一步升级和优化，“现在是一、二、三、四线齐头并进的战略，在三、四线城市，碧桂园也将主要面向改善性需求主打高端项目，价格也比同行在同一地段的项目要贵10%-20%左右”，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，基于此，今年的毛利率一定会提升。
同时，物业管理及社区相关业务未来也将会是碧桂园新的利润增长点。莫斌说，公司将进一步拓展和优化产业链，通过金融化打造地产开发、社区配套、投资金融三大业务板块，业务覆盖客户的全生命周期。目前关于物业管理上市的工作正在推动和进行之中。
分析人士指出，虽然这些新业态要产生收益仍然需要相当一段时间，但相信未来的毛利率会保持稳定上升的趋势，出现结构性的调整。
